中航地产去年业绩预降 地产转型与阵痛并行

来源:财经网证券 2016-02-01 13:33:00

背靠中航工业的中航地产(000043)或许又将上交一份亏损的营收成绩单。公司年度业绩预告显示,2015年上半年,归属于上市公司股东的净利润或同比下降2.54%至39.09%。其预计净利润约为3亿元至4.8亿元,而2014年的净利润则为4.93亿元。

不过中航地产也正在通过转型实现自我救赎。这家小体量企业正在探索新的发展路径以试图破局。目前中航地产确定航空科技文化业务为新增的战略发展重点,并且明确公司未来的业务发展方向为优化提升商业地产业务,投资发展航空科技文化业务,升级发展物业管理业务,并在不断提升业务协同价值的基础上,投资、培育新的创意经济或现代服务业务。但是,转型不仅是新的机遇,也是新的挑战。

利润与去化间的取舍

日前,中航地产披露了年度经营业绩的预告:预计去年实现净利润3亿元至4.8亿元,同比下降2.54%至39.09%。2014年同期盈利4.93亿元。

中航地产认为,2015年实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为5000万元至1.3亿元,2014年同期为1.04亿元。期内,公司实现的非经常性损益为2.5亿元至3.5亿元,主要系下属子公司中航城置业(昆山)有限公司持有的昆山九方城项目购物中心正式投入使用产生的公允价值变动损益所致。2014年同期公司实现的非经常性损益为3.88亿元。所以非经常性损益的下滑被中航地产视为净利亏损的主要原因。

实际上,除了非经常性损益的剧烈变化外,毛利率的下滑也是更为重要的业绩变化动因。

有券商分析师认为,由于地产项目结算结构的变化及低毛利率的物业管理收入占比提高,公司2015年前三季度整体毛利率同比下滑5.3个百分点,对业绩有一定拖累。

从2015年一季报开始,中航地产的业绩数据便呈现不佳状态。数据显示,2015年一季度公司营业收入为7.16亿元,同比下降21.74%,净利润为-6821.13万元。这一数据同比下降了-241.85%。更为关键的净资产收益率下降了-1.98%。

不过有了解中航地产的人士评论说:“预计今年经营情况与去年不会相差太大。2015年中航地产实行了更加积极的销售去化策略,对销售价格进行了一定调整,有所让利。这就会让一些项目的利润变薄。”

转型与阵痛

由于此前一度将三四线城市视为战略高度,中航地产在当前的整体房地产市场调整中已面临发展困境。在2015年年初,有券商就点名评价说“公司经营模式单一,缺乏其他盈利途径,抗风险能力较差”,且“项目聚集于三四线城市是战略失误”。

而这样的评价不仅仅来自一家券商机构。不同机构的分析师们都认为中航地产侧重综合体开发与投资,主要业务布局分布在三四线城市,受行业增速放缓和三四线去库存压力大影响拖累业绩。

其实中航地产也确实深受切肤之痛,于是试图通过走文旅地产的路线进行自救。目前中航地产已确定航空科技文化业务为新增的战略发展重点,并且明确公司未来的业务发展方向为优化提升商业地产业务,投资发展航空科技文化业务,升级发展物业管理业务,并在不断提升业务协同价值的基础上,投资、培育新的创意经济或现代服务业务。

航空科技文化业务的具体体现是航空大世界项目。中航地产背靠中航工业,所以有军工与航天等方面的资源优势。2014年8月,中航地产曾宣布将在全国建立5到6个航空大世界,总计投资将达1000亿到1200亿元。其目的是利用航空产业发展的外溢效应,进军航空文化旅游产业。

为配合相关战略,中航地产更迭了相关人力配置,通过公司表决公告聘任刘文波和徐维东为中航地产副总经理。徐维东还是北京航程投资管理有限公司总经理、航空大世界项目负责人。同时中航地产还将旗下业务分切为航空文化产业、商业地产和中航物业三个板块。其中航空文化产业板块包括城市娱乐中心和航空大世界项目。

航空文旅地产的挑战

有评论称,随着人均收入的增加与财富的积累,公众对于旅游与消费的渴望越来越高。所以很多互联网企业和房地产企业都开始切入旅游文化产业。从房地产行业看,目前大多数转型的房企都在涉猎文旅地产项目。

不过,也有评论称,做文旅地产较为困难,因为要涉及较大的资金体量以及慢周转和运营问题。如果没有独特的资源、充沛的资金支持和丰富的管理经验就很难做好文旅地产。

而面对文旅地产发展机遇的中航地产也确实面临着类似的不确定性。目前全国大约有三个航空大世界项目除一个处于在建状态,另一个处于框架协议状态,还有一个刚刚获取土地。

因此中航地产在操作经验方面目前尚处空白。按照中航地产预想,航空大世界产品应该包括游乐区域、住宅区域以及产业发展区域。在国内,类似的产品所占面积都十分庞大,其资金需求难以估量。而目前的中航地产正处于资金紧缩的状态。

2015年的阶段性财务报告显示,在三季度末,中航地产所持现金还不到123亿元。该体量的现金若用于偿还一年内到期流动负债则只能达到30%左右。其净负债率以及剔除预收款的资产负债率达266%和70.7%。

为了满足项目发展需求,中航地产在2015年通过金融机构取得长期借款融资超过77亿元。通过向股东中航国际控股有限公司获得一年期借款20亿元,并解释:“公司目前主营业务为商业地产开发,资金需求量大。本次借款将补充公司流动资金,满足公司正常经营资金需要,取得资金主要用于地产项目前期拓展、现有地产项目的开发建设以及资金周转。”

但是这些依然不能满足中航地产对资金的渴求。2015年年底,中航地产又公开发行规模不超过15亿元的公司债券,用于“偿还公司贷款和补充流动资金”。

(编辑:daisongyang)

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