房产中介链家被查 房地产行业的e租宝

来源:房产焦点 2016-02-25 15:58:45

昨日,上海市住建部称,链家公司相关门店存在不规范经营行为,对其已展开调查,处理结果将及时向社会公布。目前,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。

今年2月23日,上海市消保委对消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。消费者庄先生和黄先生分享了在链家购房的的遭遇。

为替儿子买婚房,2016年1月9日,庄先生通过链家与出售方签订《房地产买卖居间协议》,意向购买上海市富平路上的中浩云花园内一套约60平方米的房屋。当他支付80万元定金后,却被链家告知房屋交易有障碍,因该房屋不仅“背”着公积金贷款,还在庄先生不知情的情况下,被出售方抵押给链家一名工作人员,出售方由此借得167万元贷款,月利率1.6%,用来购买其他房屋。

黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万房屋过程中,到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易,得先帮房东还抵押。而链家表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元,月利率1.6%。年化收益19.2%,完全超出18%的贷款利率上限。

实际上,笔者通过搜集一些链家的运营模式资料发现,链家的运营模式不同于其他房地产中介那种单纯赚取4%的中介费。链家的运营模式是金融+房地产中介运营模式。

链家除了北京链家房地产经纪有限公司外还有北京中融信担保有限公司、北京理房通支付科技有限公司(第三方支付平台)、北京中和泰投资咨询有限公司(第三方支付公司)。

以上述消保委的两个案例为例。庄先生案例中,出售方抵押给链家工作人员的借款可能就是由理房通发放的。黄先生案例中,110万元的垫资可能来自理房通和北京中和泰投资咨询有限公司,而理房通的资金来源又来自购房者的首付和定金。理房通官网给出的年化收益率是2.953%,相比贷款19.2%的年化收益能净赚16.247%的息差。

这种模式虽然有创意,但是也促使链家中介在向消费者推销时故意隐瞒房源问题帮助卖家套现。毕竟,对于链家这种模式而言,只要消费者能付定金和首付就已经实现了他们16.247%的息差收入。至于之后问题暴露,买家维权只要尽可能拖时间争取资金周转一次结束即可(一般有个时间范围,买家很少有资金时间成本概念)。

其次,链家理财的担保公司就是北京中融信担保有限公司。换句话说,链家在自己给自己担保,这两家公司是关联企业。链家理财2015年报显示,平台2015年累计成交138亿,月平均交易额超过10亿,单日融资过亿。以此推算,链家理财存量资金至少在10亿以上,中融信作为担保,其工商注册登记显示注册资金只有5000万,已经远超担保行业10倍杠杆的默认规定。从北京中融信担保有限公司营业执照上的经营范围显示,其只是一般的经营合同担保公司,不是融资性担保公司。

此外,理房通的资金都是由北京理房通支付科技有限公司监管。虽然名义上是两家公司,但实际控制人都一样。也就是说,链家集团自己监管自己。

链家这种模式风险性相当高。房地产中介公司随着长时间负面信誉积累将会逐渐被行业淘汰,金融部分几大公司一旦出现大量还款违约就会造成兑付危机。毕竟,借款人抵押房产出售是以来房地产中介公司销售能力,随着信誉的下降,销售难度将越来越大直至无人问津。抵押房源积累在遇到房价下行周期时就会出现资金链断裂问题。谁都不能保证房价不会下跌,因为全世界都知道中国房地产泡沫严重。

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