地产行业:政策效应持续显现 二线成交上升明显

来源:房产焦点 2016-03-07 18:35:36

本周平安观点:受降首付、降契税等多重利好影响,受益最明显的二线城市成交回暖明显,本周重点城市成交环比上涨29%,其中二线城市环比上升42%,杭州、昆明城市成交等环比上涨99%和89%。周末政府工作报告中较高的M2增速和物价容忍度,意味2016年货币环境仍将延续宽松,为销量 持续回升保驾护航。目前时点再次强调超配地产股,持续政策加码利于一二线城市土地及房产价格重估,从而拉动地产板块整体估值。地产板块具备相关公司股票走势基本面支撑且持续受益政策松绑的低估值板块,建议超配。关注布局核心一二线城市,受益市场回升的超跌个股北京城建、泰禾、招商、滨江、保利、华夏幸福及房地产服务交易商世联行等。

本周成交:成交整体环比上升29%,二线城市快速回升。本周重点城市成交63259套,环比升29%,同比升75%,其中一线城市环比降8%,二线城市环比升42%,三线城市环比升23%。推盘量逐步回升,去化表现优异。随着春节逐步过去,十大重点城市推盘逐步恢复,单周新开盘20个,新推盘3200套。开盘价格平均升1.1%,开盘去化率88%,环比略有下滑,其中一线城市去化率为81%,二线城市平均去化率超过9成。一手商品房3月日均成交:环同比大幅上涨。截止3月5日,3月重点城市日均成交套数环比升121%,同比升62%。其中一线城市环比升55%(同比升12%),二线城市环比升141%(同比升71%),三线城市环比升123%(同比升94%)。二手房成交环比升8%。本周二手房整体成交套数环比升8%,同比升70%。

一周行业动态:事项:周末政府工作报告提到全面实施营改增,5月1日起试点范围扩大房地产业等,因城施策化解房地产库存,推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展等。平安观点:货币延续宽松,去库存力度有望持续加码。本次政府工作报告明确M2增速13%,并将统筹公开市场操作、准备金率等各类货币政策,保持流动性相对稳定,降低融资成本。CPI涨幅保持在3%左右,较高的M2增速和物价容忍度,意味2016年货币环境仍将延续宽松,为销量持续回升保驾护航。报告指出将完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策、适应住房刚需需求和改善性需求,2月中央已经出台降首付、降税费等多种手段,随着去库存进入攻坚阶段,不排除后续进一步扶持政策出台。“营改增“靴子落地,静待细则出台。政府工作报告明确5月1日起营改增试点范围扩大到房地产业等行业。目前增值税有17%、13%、11%和6%四档税率,市场此前预期地产增值税率为11%,但由于政策细则并未出台,税率将关系“营改增”后行业税负变化。地产行业成本主要由三部分构成:1)土地成本;2)实际建筑安装成本,3)财务成本。土地购置时地方政府无法开具增值税发票,利息成本则需要等待金融服务业进行营改增试点后方能取得发票。若土地及利息成本无法抵扣,按照11%的增值税率测算相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%,地产商面临税负增加的风险。考虑到报告中明确“确保所有行业税负只减不增”,预计“营改增”后行业整体税负有望减轻。

风险提示:房价上涨过快引发的政策转向风险。

作者:平安证券

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