一线城市调控 资金下一步去哪

来源:房产焦点 2016-03-28 10:42:20

近期一线城市房价快速上涨是供不应求、政策回暖和通胀预期的多重作用,预计调控政策加码后,一线城市房地产交易量将明显萎缩,价格稳中有降,资金的下一步流向需密切关注

【财新网】(专栏作家万钊)近期一线城市房价快速上涨是多种因素的共同结果

“供不应求”的基本面矛盾。2016年3月21日,乐居发布《全国30城房地产库存排行》显示,数据统计的30个城市的商品房库存水平出现明显分化。其中有19个城市商品房库存高于合理水平,半数城市楼市库存去化周期超过一年,太原、呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨、沈阳去化周期超过2年,其中太原商品房库存需要5年才能卖完。

从上表可以看出,近期房价上涨较快的城市,比如北京、上海、深圳、南京、武汉、苏州等,均处于去化周期较短、供不应求的状态,另一个例证是广州和杭州,两者虽然属于一线或准一线城市,但新房供应量充足,去化周期较长,房价并没有出现快速上涨的情况。

这个表告诉我们的第二个信息是,城市间的去化周期出现分化,供过于求的城市多集中于中西部和东北,供不应求的城市多集中于东部沿海。这种局面启发我们,未来城镇化的发展不应当只追逐城镇化率这个数字,而应更关注城市间的平衡,对于人口净流出的地区和人口净流入的地区,其城镇化的策略应该是不同,笔者将另外撰文论述此问题。

“330新政”政策回暖。2015年3月30日,央行宣布放松住房抵押贷款政策以支持住房升级需求,包括:拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例从60-70%下调为40%;缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套/二套普通自住房(已结清相应贷款),最低首付比例分别为20%/30%。财政部和国家税务局于同日联合发文调整个人住房转让营业税政策,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房/非普通住房对外销售的,免征营业税(之前免税年限为5年)/减征营业税。

“330新政”之前,政策层面主要以限制房地产为主,压制了一部分房地产的刚性需求,一旦政策面由限制转向放松,前期挤压的刚性需求便快速释放,尤其是上文提到的供需矛盾突出的城市。近期房地产按揭贷款利率折扣加大,北京、上海等一线城市,房贷利率85折已经成为常态。从下图可以看出,一线城市房价的上涨,与银行信贷资金的推动密切相关。

图:新增中长期贷款:居民(蓝线)和一线城市房价环比(红线)

“保值增值”的抗通胀需求。笔者在前文提到,人民币贬值预期引发通货膨胀预期,进而抬升风险偏好,引发风险资产大涨,这是近期股票—房地产—大宗商品依次上涨的逻辑基础。从下图可以看到,本轮价格上涨的起点在2014年三季度,滞后6个月之后,即2015年一季度,一线城市房价环比见底,并开始迅速上涨。

图:CPI同比(蓝线)和一线城市房价环比(红线)

   一线城市房价快速上涨与政策导向不完全相符

2015年12月中央经济工作会议上,提出2016年经济的五大任务,其中一项是房地产去库存。但是从下图来看,过去一年一线城市房价的快速上涨,并未对房地产库存起到明显的去化作用。究其原因,主要在于两个:

一是全国房地产库存主要集中在三、四线城市,一线城市房地产市场的升温并无法有效传导到三、四线城市,相反,由于一线城市房地产市场的投资需求旺盛,反而对三、四线城市形成资金的“虹吸效应”,不利于三、四线城市的去库存。

二是二手房市场的升温与去库存无关系。去库存政策出台的初衷在于,房地产开发商和地方政府有大量资金陷于房地产库存中,其中大部分资金是房地产开发商和地方政府的负债,通过鼓励居民举债购买新房,使得房地产开发商和地方政府可以通过销售新房获得资金,进而偿还银行贷款及其他负债,这样杠杆就由房地产开发商和地方政府转移到居民,从而降低杠杆风险。但是二手房交易,只是居民间的财富转移,而无法实现转嫁房地产开发商和地方政府的杠杆的目标。相反,一线城市的房价过高,反而会孕育新的金融风险,而且购房人的月供压力过大,会抑制消费需求,对经济造成负面影响。

图:商品房待售面积(万平方米)

     高度关注资金的下一步去向

笔者认为,在本次房地产调控政策出台之前,市场已经出现了降温迹象,中原地产发布的二手房报价指数显示(报价指数以50作为分界线,50以上代表报价上调更多,50以下代表下调报价更多),春节后,深圳二手房就开始大幅下调报价,而近期上海、北京的二手房也开始下调报价,预计本次调控政策出台后,下一步一线城市的房地产交易量将明显萎缩,价格也有望稳中有降。

图:中原二手房报价指数

     考虑到通胀预期和资产保值增值的需求仍然存在,过去追逐一线城市房地产市场的资金下一步势必会外溢,考虑到目前股市的估值仍然较高,未到达底部,股市可能并不是资金的理想去处,关于资金的下一步去向,笔者认为可能有两个方向,一是去化周期较短、供给矛盾较大、同时目前还没有受到政策限制的二、三、四线城市房地产,可密切关注相关城市房地产的交易量和价格;二是目前产能淘汰较为彻底、供给开始出现短缺的部分大宗商品品种,而这将会进一步加大价格上涨压力。■

作者为金融监管政策研究院首席宏观分析师,现就职于招商银行金融市场部

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