楼市提前入冬 资金将重返A股

来源:财经网证券 2016-10-08 13:41:00

中国房地产市场在经历“一放就疯”之后,进入“一收就死”的新阶段。未来3年,可能都是盘整期。

眼看他起高楼,眼看他楼塌了。国庆节,已然成了国庆“劫”。

由于20城楼市调控政策的狂轰滥炸,一夜之间,楼市气氛骤然冰冻,成交量出现断崖式下滑。业内认为,中国房地产市场在经历“一放就疯”之后,进入“一收就死”的新阶段。未来3年,可能都是盘整期。

过去一年,中国火热的房地产市场令人侧目,而此次调控政策密集出台,能否令高企的房价降温也让人拭目以待。

哀鸿遍野!楼市成交呈断崖式下跌

国庆黄金周前后,20座城市的限购令密集出台,直接影响了购房者的预期。多地房地产市场哀鸿遍野,北京、杭州、南京等热点城市新房成交量出现断崖式下滑。

以下是不可思议的数据:据不完全统计,国庆节期间(10月1日-10月6日),北京楼市日成交量在291套,而在之前的6天(9月25日-9月30日),北京楼市日成交量达到1066套,不足之前成交量的3成。

而创下中国楼市上涨之最的深圳楼市,单日成交量甚至达到可怜的个位数。10月1日,深圳楼市成交数据还在246套,10月2日数据降到12套,到10月3日,成交套数仅有8套。

在此轮房价上涨中,拔得头筹的二线城市,也从盛夏直接跌入寒冬。数据显示,国庆节期间(10月1日-10月6日),南京楼市平均每天成交量在138套,而在国庆节前6天(9月25日-9月30日),这个数据则达到744套,也就是说新政后的成交量不足调控前的2成。值得一提的是,其中10月3日和4日的成交量分别仅有29套,创下近年来的最低记录。

杭州楼市同样在劫难逃。据统计,国庆节前6天(9月25日-9月30日),杭州楼市平均日成交量在1374套,国庆节期间(10月1日-10月6日),杭州楼市日成交量快速下滑到494套,成交量仅有之前的3成多。

业内人士认为,国庆节期间,20座城市接连出台楼市调控新政,限购、限贷政策不断加码,足以见这个“十一”是楼市疯狂的终结篇,一个长假浇灭了大家炒房的热情。

业内人士认为,国庆节期间,20座城市接连出台楼市调控新政,限购、限贷政策不断加码,足以见这个“十一”是楼市疯狂的终结篇,一个长假浇灭了大家炒房的热情。

中原地产首席分析师张大伟认为,这一轮收紧政策,虽然看似一城一策,但如此密集出台,充分证明这一轮政策并非地方主动出台,而是在高层施压下的集体举动。

从政策内容看,除了北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外,其他城市政策力度远不如2014年“930”政策的执行力度,但这一轮调控让市场惧怕原因在于房价涨幅太快太集中,而且是杠杆利用最过度的一次上涨。在这种情况下,一旦市场风吹草动,就会放弃部分利润离场。

退单、违约……楼市已在颠覆

就像在闹着玩。一周前,大家都还在抱怨购房难,甚至杭州出现通过打麻将的胜负来决定谁能买房的案例。一周后,已然颠覆。

业内表示,由于限购限贷的升级,购房门槛提高,让买盘一下子降低了9成,这相当于股市的一次熔断,顶部不放量甚至缩量,让买盘和卖盘无法撮合成交,楼市风险或被延后。

而这或将带来一次集中的违约潮。显而易见的是,调控的加码,令一些投资客众多的楼盘发生了退筹、退定的现象。

有开发商在朋友圈感慨,阶段性戏剧又上演了。以前是各种打电话咨询怎么才能买到房,现在都在咨询怎么毁约不买房。

因受新政影响,购房首付比例调整,不少购房者由于买不起房,不得不面临解约。在限购政策执行日前后,多家楼盘置业顾问接到客户电话,要求退钱。

因受新政影响,购房首付比例调整,不少购房者由于买不起房,不得不面临解约。在限购政策执行日前后,多家楼盘置业顾问接到客户电话,要求退钱。

而中介公司也上演了一场生死时速。在楼市升级版调控政策执行之前,经纪人们争分夺秒,办理网签手续。有的忙着赶在零点之前上传单子,有的因为手头客户的贷款问题,忙着办理退单。而二手房的市场纠纷则开始增多,且由原先的房东毁约纠纷,戏剧性地转变为购房者要毁约而房东不答应。

而中介公司也上演了一场生死时速。在楼市升级版调控政策执行之前,经纪人们争分夺秒,办理网签手续。有的忙着赶在零点之前上传单子,有的因为手头客户的贷款问题,忙着办理退单。而二手房的市场纠纷则开始增多,且由原先的房东毁约纠纷,戏剧性地转变为购房者要毁约而房东不答应。

IMF亚太部总裁ChangyongRhee认为,中国一线城市房价暴涨的态势是不可持续的,政府部门应采取谨慎的行政措施控制当前房价,建议中国推出房产税,同时密切关注信贷扩张问题。

房价要开始下跌了?

眼看着楼市起风,最终又回到大家最关注的话题:房价是否要开始下跌了?

政经学者雷思海表示,房价近期已经传递出见顶的信号:那就是居民消费能力的萎缩。CPI连续4个月下滑,反应的是通缩的威胁,而这个通缩,则由房价压缩居民消费所导致。一旦CPI出现下降通道,也就是我们所说的通缩威胁来临,那么房价的上涨空间,也就差不多到头了。

近5年来的中国房价涨速与CPI之间的对应关系

蓝色线条为CPI,黑色虚线为房价增幅

2012年之后,房价的大幅度上涨,都是在CPI的爬升阶段(上图红色箭头区间)。而房价增幅的下滑,则是在CPI下降阶段(上图蓝色箭头区间)。也就是说,在此次热点城市主动降杠杆之前,房价自然顶部已经来临,即使有一线城市的少数拉高行为,但大势已去。

方正宏观首席经济学家任泽平认为,房地产小周期趋于结束,这一轮房价上涨接近尾声。这轮房价上涨是在经济下行周期下启动的,主要是货币金融现象,受益于政策牛(放松限购限贷减税)、水牛(货币超发低利率)、杠杆牛(放松限贷降低首付比),现在这三头牛都走了:政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言,一轮房价小周期上涨18个月,这一轮需求释放周期也基本接近尾声。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从房地产市场趋势来看,本轮调控政策在今年10月初集中发布,北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉,市场率先调整极有可能会从上述城市开始。预计上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象,市场也将普遍进入降价的周期,投资客退场,核心城市周边的城市也会出现降温。

这个过程可能会一直延续到2018年上半年。

南京楼市主编李子墨认为,房地产被玩坏了,未来3年,可能都是盘整期。重点城市房价短时间内不会整体下跌,但也不可能再怎么涨了,半年后不排除有降价促销的可能,既然失去财富效应,也不能再大肆来玩了。

A股估值受益地产资金挤出

值得一提的是,此次楼市转向,不乏大佬集体唱空,而资本则提前溜出市场。据不完全统计,今年以来共有76家上市公司组团卖房,有些是为保业绩,有些则为保壳,买房或是买股又一次成为大街小巷热议的话题。

国庆黄金周期间,有私募人士在微信圈表示,楼市资金开始转战A股了。在近期发行的私募产品中,有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。此外,据中国结算公司数据显示,8月份持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场,相较于7月已经增加了174人。

而在刚刚过去的9月份,MSCI向中国股市接连示好,从推出包括MSCI中国指数在内的新指数,到高度评价深港通,MSCI对于中国股市评价颇高。市场认为,MSCI新指数的推出,可以为A股纳入MSCI新兴市场指数做好准备,预计A股纳入MSCI只是时间问题。

近期海外知名投行高盛一改此前的空头姿态,开始唱多A股。

据日本经济新闻,高盛将未来一年的中国股价指数目标水平上调了约16%。

海通证券(600837)首席经济学家李迅雷认为,一个市场在短期内要提升资产价格,流动性是关键,热钱涌向哪里,哪里的资产价格就会出现上涨。今年以来,A股市场的资金在不断流出,港股的资金在不断流入,因此表现为A加H股的溢价缩小了18%。

华泰证券(601688)戴康认为,房地产资金挤出将使A股估值受益。在当前的低利率环境下,A股整体估值水平偏低,业绩改善或业绩确定性高的股票将得到资金流入。

一方面,从历史数据来看地产限购将挤出居民资金,部分投入股市,在10到11年楼市调控密集期,A股自然人投资者中持有市值在10万到500万的账户数量明显上升,2014下半年至今“多余货币”稳定环境下的股市房市波动中跷跷板效应也很明显。

另一方面,在当前供给侧改革与需求侧管理兼顾环境下,结构性调控并未影响流动性总量水平。因此,我们认为房地产行业资金溢出对A股估值正面影响略大于对盈利的负面影响。(微信公众号Wind资讯)

(编辑:daisongyang)

点击查看原文

相关链接