前9月300城住宅用地出让金达1.5万亿 同比增长56%

来源:财经网 2016-10-13 08:26:00

◎每经记者李彪沙斐

今年部分城市房价高企的背后,是“地王”频出,地方政府拍地收入猛增。

10月12日,据中国经济网报道,1~9月全国300城共成交土地15585宗,较去年减少7%,成交面积57508万平方米,同比减少2%。与此同时,土地出让收入大幅增长,总额达到19262亿元,同比大增40%。其中,住宅用地出让金总额15021亿元,同比增加56%。

中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长柴强告诉《每日经济新闻》记者,今年以来,土地价格出现了普遍性上涨,土地溢价高,“地王”增多,“地王”被作为房价标杆,带动周边房价上涨的效果明显。同时,有分析指出,房企疯狂拿地,创造出一个个“地王”的背后,是金融资金通过各种渠道不断流入土地市场的结果。

值得注意的是,《每日经济新闻》记者了解到,昨日(10月12日)上海银监局紧急召开会议,提示房地产信贷风险。知情人士透露,上海银监局此次主要针对的是对公房地产贷款,强调严格执行“3·25房贷新政”。

前9月出让金同比涨56%

据中指院数据显示,2016年1~9月,全国300个城市共成交土地15585宗,同比减少7%;成交面积57508万平方米,同比减少2%。其中,住宅用地4262宗,同比减少2%;成交面积18309万平方米,同比基本持平。

与此同时,1~9月全国300个城市土地出让金总额为19262亿元,同比增加40%。其中,住宅用地出让金总额15021亿元,同比增加56%。1~9月,全国40个大中城市出让金以同比上涨为主,无锡等长三角热点城市涨幅居前。

中指院报告认为,2016年1~9月,全国300城市土地供需总量较去年同期小幅回落,地价呈普遍上涨态势,尤以二线城市表现突出,带动出让金同比增加四成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者介绍,一定程度上和地方政府土地财政的导向有关系,对于部分地方政府来说,土地出让的完成并不单纯看土地成交面积,而是看土地成交出让金。从土地出让金的同比上涨角度看,受价格上涨的影响,土地背后的资金流动更为活跃,对地方政府来说自然是好事,当然也要提防部分地价过高的风险。

多城地价房价双涨加剧

2016年1~9月,全国住宅用地成交总价排行前十的地块包括深圳2个、上海2个、南京2个、杭州1个、天津1个、苏州1个、合肥1个。上榜地块全部为城市或区域“地王”,可谓“含金量”十足,杭州、苏州、合肥均刷新历史总价纪录,天津、南京则创造年内“地王”。

1~9月,全国土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元,同比增加58%,上榜门槛达186亿元,同比上涨约52亿元。其中,在土地出让金排名中南京以1405.4亿元稳居第一;上海、苏州、杭州、天津等分获2~5名,出让金分别为1360.4亿元、1369.9亿元、1130.5亿元、919.6亿元。

不得不提的是,在“地王”成交总价排行前十这些城市中,除了上海的土地出让金同比涨幅仅为27%外,南京、苏州、杭州、天津、合肥、深圳等同比涨幅都远超100%。其中,深圳甚至达到了238%。

柴强认为,出让金涨幅较大主要取决于土地供应量和土地价格,今年来土地价格上涨较为普遍,“地王”数量增多,高地价直接导致了房价上涨,因为高地价会推高老百姓(50.320,0.00, 0.00%)对周边房价上涨的预期。

中指院数据也显示,2016年9月,中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米12617元,环比上涨2.83%,涨幅较上月扩大0.66个百分点。这也是百城房价连续第17个月环比上涨。

大城市土地出让金同比上涨幅度大,尤其是部分二线城市更是如此,这和土地价格在短期内快速上升有关系。严跃进认为,此类城市房价上涨比较快,去库存效果比较好,一定程度上说明了此类土地市场积极供地和交易是有市场认可度的,所以房企会积极拿地和补库存,这也会使得此类城市地价和房价双双上涨现象加剧。

土地市场高烧何时降温?

土地出让金总额大幅上涨,高溢价成为了一二线城市土拍常态。

数据显示,1~9月全国300个城市土地平均溢价率49%,较去年同期上升35个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率63%,较去年同期上升45个百分点。

对此,柴强认为,开发商争相拿地,溢价率较高,因素比较复杂,不仅仅是因为楼市涨价带动地价上涨,更重要的是房地产开发商资金来源增多了,资金成本也降低了,地价也跟着涨了,特别是一线城市和热点的二线城市,很多资金都在向房地产市场聚集。各大房企不惜重金拿地,部分城市房价飙涨,为了严防失控,20多个城市已先后出台楼市调控新政。

严跃进介绍,土地市场降温其实比抑制房价会更有效,一个很重要的原因是土地交易的幅数相对少,可以实现非常精准的调控。而且近期对于拿地资金的监管,也使得房企激进拿地的动作会有所收敛。

“另外对于此类土地市场来说,实际上地价过高,很多房企也会犯嘀咕,这会使得部分土地交易近期会降温。当然后续因为补库存的需要,部分房企依然会积极拿地,尤其是部分房企会采取逆向思维,在其他房企拿地动作缓慢的时候,反而会加快补仓。”严跃进指出。

上海严控土地市场融资

值得注意的是,近期全国各地掀起了此起彼伏的房地产调控浪潮。昨日(10月12日)晚间,坊间流传上海银监局召开紧急会议,对各类资金以多种形式进入商品房土地市场的融资严控,已批未放的也停放。

《每日经济新闻》记者从部分商业银行处了解到,上海银监局昨日的确召开了相关会议,并向辖内银行提示房地产信贷风险。上海银监局人士向记者表示,目前会议具体内容仍在核查中,预计很快会正式发布。

“相信监管部门后面会有一系列手断。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出,由于此轮房上涨与投资者的心理预期有很大关联,一旦交易降温心态逆转,短期内市场很难再升温。

此外,有知情人士向记者透露,此次上海银监局监管主要针对的是对公房地产贷款,同时再次强调了要严格执行“3·25房贷新政”。

值得注意的是,“3·25房贷新政”曾被誉为史上最严调控,此次在严格执行“3·25房贷新政”的基础上,上海再收紧对公房地产融资,是否将意味着监管环境更为严厉?

资深房地产人士薛建雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,当前一些新兴的中小型房企特别激进,融资过程中不仅向银行申请开发贷,另外还参与私募、基金、民间借贷等融资渠道,往往拿一块地涉及十几项不同种类的贷款,甚至超额募集拿地资金。这导致地王现象越来越严重,现在监管要求银行降低风险收紧对公房地产融资,就能直接给土地热、地王热降温。

不过,薛建雄同时指出,“其实之前就听很多开发商说用来拿地的银行开发贷已经停了,现在应该不管什么资质的开发商应该都贷不到钱了。”

记者注意到,不少市场观点认为,此次即将面临的房地产调控将大幅隔开金融与房地产的距离,避免出现银行被房地产绑架的现象。在卢文曦看来,新的调控更像是对之前强调过的政策再重申,属于补技术短板。

【作者:李彪沙斐】(编辑:wenjing)

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