北京楼市调控半月:热了商住房 冷了改善盘

来源:房产焦点 2016-10-13 10:30:33

改善型购房者出现退订商住房销售火热网签完成购房人贷款未受影响

调控半月热了商住房冷了改善盘

2016年10月13日星期四北京青年报9月30日傍晚出台的北京调控新政,打乱了很多购房人十一期间的看房、购房计划。业内人士原本预测的“十一购房黄金周”也未能如约而至。

业内普遍认为,在全国超过20个加入收紧调控行列的城市中,以北京的调控新政力度最大,涉及面最广,因此影响力也最大。虽然新政十分严厉,但市场反应却大有不同。《广厦时代》调查发现,此次新政的出台,对于改善型购房人影响最大,部分项目未进行网签的购房人已经出现了退订的情况。而由于新政中并没有出现针对商住产品的条款,十一期间商住类房销售火爆,价格也有上涨趋势。一些幸运的在“9·30新政”前完成网签的购房人,贷款过程并未受新政影响,依然拿到了想要的利率优惠。

改善盘

首付无法凑齐只能选择退房

“9·30新政”出台之后,一些购房者也不得不放弃自己已经定下的通州房源。

小陈是通州某楼盘的置业顾问,她所在的楼盘已经进入了尾房准现房销售阶段,虽说价格已经涨至60000元/平方米,但由于所剩数量仅有30余套,销售并不是什么难事。十一之前,30余套房源大部分就已经预定了出去,本计划黄金周再冲一冲,楼盘就可以彻底售罄。突如其来的“9·30新政”打破了这一计划。

由于项目主力户型是126平方米的三居,购房客户很多都不是第一次置业,新政中对于二套房首付比例的提高,对他们影响巨大。小陈的一个客户就是这样,房款总价约750万元,由于名下贷款已还清,新政出台前,首付款约为225万元,而政策出台后,首付款跳跃至了约525万元。为了可以首付三成,此前该客户刚凑钱还清了上一套房子的贷款。300万元的首付款差额,对于该客户是怎样都无法凑齐的,只能选择退房。小陈告诉《广厦时代》,这样的客户并不是个案,虽然他们项目仅有30余套房子在售,据她所知,因首付的变化计划要退房的就有五六户。对于客户退房的计划,她所在的项目定金等费用都会全额退还,不会按照违约计算。

虽然有客户因首付提高退房,目标客户群体也大大缩减,但小陈表示,以她的了解,开发商并不打算以价换量。“一共就剩十几套房子,通州新房又这么少,不愁卖,就是个时间问题。”小陈称,对于他们这样的项目,新政的影响主要还是销售周期的拉长,价格很难受影响。

改善型客户选择退房的并不只出现在通州,在不少近期火热的改善盘中,都有客户表现出了退订的意向。由于目前市场上在售的改善盘在价格上大都超出了普通住宅的标准,新政出台后,40%的首付比例已是最低标准,以目前改善盘集中的千万元价位段计算,400万元的首付是基本配备。而政策的调整还让很多客户直接变成了“二套房”,首付比例直接升至70%。从30%到40%的变化,对于很多客户尚能接受,调整首付款难度系数不大。但对于那些首付比例从30%直接调整到70%的购房人,调整后的首付,不是“凑”就能齐的。

商住盘

十一期间销售火爆

十一期间,因政策的突然出台,住宅销售大有偃旗息鼓的态势。开发商回归低调研究应对策略,而此前一直传言将被调控的商住项目却意外地逃过了此次调控。

据亚豪君岳会统计数据显示,“十一”长假7天(10月1日-10月7日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1154套,成交面积8.76万平方米,日均成交量仅165套,而在这1154套成交当中,商住所占比重高达88%。而这样的成绩还是建立在商住供应量萎缩的前提下。根据房天下数据研究中心统计,8月份仅2132套商住产品取得预售许可证,而9月份这一管控更加严格。截至9月21日,商住产品取证预售量仅有849套。近期北京31个商住项目中,仅有18个在售,7个为待售,6个已售完。其中已售完和待售占比45%,也就意味着市场上仅有一半的商住项目可以购买。在这样的背景下,十一期间,商住楼盘的火热销售与住宅形成了鲜明对比。

与小陈同属一家公司,但负责不同项目的置业顾问小王,十一期间在售楼处面对的就是截然不同的景象。十一前三天,仅小王自己就销售了七套房。小王表示,从商住项目传言将纳入限购范围起,他所在的项目销售就一直十分火热。“9·30新政”的出台,对他们也几乎没有影响。在小王看来,新政对于他们项目还是一个利好消息。他们项目的客群中,很多是没有购房资格的改善型客户,新政的出台让他们项目的首付比例比住宅还要低。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,北京节前出台的“9·30新政”,因未涉及商办市场,因此未对商办产品的成交产生直接影响,该类产品入市积极性仍将保持高涨。

除了新房市场销售未受新政出台影响外,一直滞涨的商住二手房价格也进入了上涨通道。一位购房人表示,她两年前购买的商住房,此前一直不涨不跌,9月初在中介那里看同户型房源价格相比2014年还没有什么变化,而最近价格竟然开始上涨了。位于亦庄的林肯公园商住二手房,56平方米的南向一居,6月成交价在160万元,而近期的报价已经上涨至245万元。南三环的万科红一居户型,目前的报价相较9月成交价已经上涨了100万元。而且,“9·30新政”出台后,在一些二手房房主犹豫是否要降价时,部分商住房的房主却在将报价提升。

二手房

新政前网签贷款仍顺利利率优惠力度开始收紧

虽然受“9·30新政”影响最大的是改善型和豪宅购房人,但对于刚需人群,细微的购房政策变化,对他们也影响众多。

陈女士8月底在回龙观购买了一处二手房,9月中旬进行了网签,随后开始向银行申请贷款。贷款时,银行的贷款专员告诉陈女士,按照她的情况,一切顺利的话可以申请到8.3折的利率优惠。“9·30新政”出台时,陈女士的贷款尚未批复,她开始担心,还能否申请到利率的折扣优惠。陈女士在惴惴不安中度过了十一黄金周。本周一,银行回复了好消息,她的贷款成功申请到了8.3折的利率优惠。个贷专员告诉她,她估计是今年最后一批利率8.3折的客户了,现在他们银行利率折扣已经恢复至八五折。

《广厦时代》致电了多个银行,询问近期首套房的房贷利率优惠折扣,8.3折已经基本取消,最低优惠普遍为8.5折。一位银行个贷专员表示,目前银行首套房利率折扣的收紧与“9·30新政”关系不大,主要与四季度这个时间节点有关,具体根据新政的折扣调整,还要看总行的通知。文/门庭婷

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