调控后 房价离下降还有多远?

来源:人民网房产频道 2016-10-13 10:27:00

二手房卖家主动让价20万 高价拿地民营房企,杠杆资金被预估为2年周期,一旦市场不能回暖,很可能面临资金链断裂危险

调控后 房价离下降还有多远?

李桁

2016年10月13日07:26  来源:北京青年报

原标题:调控后房价离下降还有多远?

今年的国庆黄金周热闹非凡,我们不仅看到了各景点拥堵限流,还从头到尾围观了一把楼市的“调控节”。

9月30日晚间至10月9日,短短10天时间内,北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策,除了重申或是重启限购之外,最严厉的是信贷政策的从严从紧,提高首付比例和收回房贷利率优惠同时进行,抑制投资需求,防止房价过快上涨。

在22个调控新政出台的城市中,既有一线、二线城市,更是兼具了东莞、中山等三、四线城市。看似一城一策,却是对楼市的密集出击,政府此次调控决心可见一斑,也直接让疯狂的投资买房情绪戛然而止。

买方市场来临剥离投资属性

以北京为首的楼市新政出台已经两周时间了,虽然政策上招招都是针对买房人设置的限制,提高购房门槛。但实际上,直接受影响的不仅是买房人,卖房一方更是首当其冲。

一直想在五环外六环内置换一套三居室的张丽(化名)还没等出手,就赶上了新政的到来。“现在一家三口住的是一套45平方米的南向一居室,位于西城区车公庄附近。随着孩子一天天长大,一居室显得非常拥挤,因此想卖了房子,再以不超过800万的总价买一套五环外的三居。”张丽告诉北京青年报记者,眼看着自己手中的二手房从今年年初的单价8万元涨到了12万,就在中介挂了550万元的价格,希望多卖些钱能在置换的时候更轻松一点,但没想到的是调控新政的到来打乱了原本的买房计划。

“本来十一期间中介约了好几家来看房,但最后只来了一组家庭,其他人都推脱再等等看,就连来看房的家庭最后也不置可否,没有下文了。”这下张丽着急了,毕竟自己需要置换,得尽快出手才行。于是,10月7日,张丽主动找到中介,下调10万至540万元的总价。“降太多也心有不甘,我的底线是530万成交,先降10万看看风向。”类似张丽这样下调报价的房主,在今年“9·30新政”以后明显增加。

根据中原地产研究中心统计数据显示:深圳与北京二手房在过去一周里,业主对于房价报价的指数下调了10%。尤其是有换房需求的业主,有的甚至已经在卖房前就敲定了需要买的房子,为了避免违约,不得不在价格上做出让步,或者主动调低报价,或者商讨平摊部分税费,以求尽快交易。

这轮调控瞄准打击的就是投资购房。一位业内人士透露,之前的信贷宽松让不少投资客利用杠杆大举进入楼市,而这些投资客每年的融资成本至少也需要5%-8%。这部分钱如果投入理财正常的收益至少也在年化4%以上,这就意味着投资的房子如果每年没有10%的收益,投资客就面临被套或者割肉的困境。但新的“京八条”按首次置业、二套房、普通住宅、非普通住宅把贷款和首付比例划分成四档,多方面提高首付款比例,明显降低了购房的杠杆率,也剥离了住房的投资性。

在此背景下,北京新房及二手房市场网签量出现了断崖式下滑。根据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016年10月上旬(1-10日),北京全市新建商品住宅共网签560套,与上月同期相比大幅下跌了68.7%,与去年10月份同期相比则下降了45.8%。而全市的二手住宅共网签2810套,与上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

很明显,北京房地产买方市场初见端倪,投资性买房的难度明显加大。

购房人陷入观望但并未遗忘

虽然9月30日晚出台的“京八条”被戏称为“真正的杀招”,但经历过多轮调控的北京购房人已经有了丰富的经验,大多数购房人都认为房价会在短期内出现调整,但长期来看每轮调控周期后,房价都会迎来上涨,因此这时候的观望只是为了在合适的时机抄底。

在金融街富凯大厦上班的徐先生从事金融行业多年,一直后悔没有在上半年买房,因此,这次的调控在他看来是意外之喜,如果房价出现下滑,就给了他“上车”的机会。

“每天上班,大厦门口都能看到豪宅们的临时展位。前段时间是德胜门的中骏·天宸,最近刚刚换成了南二环的中国玺。”徐先生向北青报记者表示,作为“新北京人”,他一直觉得能够在二环附近买房,是一件很有归属感、成就感的事情,而且上班也近,子女教育也不用发愁。但随着这轮楼市暴涨与调控,心情犹如坐过山车。本来还在犹豫是否入手时,却发现北京的房价已经站在山顶上了,直到楼市调控措施出台后,徐先生越发勤快地看房子,打算在楼市价格适当回调时出手。

除了像徐先生这样等待回调出手的购房人以外,在“9·30新政”中,还有值得注意的是关于“90/70”政策的再次提出,也被认为预示着未来北京楼市供应将转变思路,不再像现在这样以大户型为主,而是更强调小户型的占比。

所谓“90/70”是指单套房子建筑面积90平方米以下在住房总面积所占比重不低于70%。此政策在2005年时曾出现过,后来无疾而终。业内人士认为,如今再次被提出,是为了进一步加大住宅用地供应。表明政府将加大力度满足居民住房刚需,调控房价,这将进一步降低住房投资性。

最难受的是高价地王们

众所周知,房价飞涨与地王频出一向都是相辅相成的,两者相互促进相互推动。尤其是在2016年里,成为全国地王出现最多的一年。据中原地产研究部统计数据显示,2016年里一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%,全国超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗,均创造了历史纪录。

在房价一天一涨的时候,多高的土地价格都被认为是合理的,但在央行收紧贷款,甚至可能收紧开发贷的情况下,地王们就变成了烫手的山芋。一旦楼市仍处于低谷期,地王项目的首期价格就难以达到预期,甚至会平价甚至亏本卖房。这也是开发商最不愿意看到的。

业内人士表示,加大查处违规入市资金、大幅提高首付比例等措施会对高端住宅市场产生较大影响。一线城市高端住宅会出现有价无市的状况,大量持有“地王”的开发企业面临较大压力。

当前北京市场中的高端盘已经出现了降温的势头。根据亚豪统计数据显示,2016年9月,北京7万+公寓豪宅共实现成交563套,成交面积7.71万平方米,环比上月分别增加118%、72%。这也是自6月之后,公寓豪宅成交再创历史新高。

不过进入到10月之后,受到“9·30新政”影响,10月1-10日10天时间里7万+公寓成交量迅速跌落至20套,按照这一趋势计算,预计整个10月公寓豪宅成交量将不足百套。

对此,亚豪机构市场总监郭毅认为,“9·30新政”之后,豪宅市场供应节奏将显著放缓,年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。对于尚未入市的“地王”项目而言,面对新政下首付成数的提高,需要重新梳理客户的购房意愿及首付实力。如果客户流失量过大则需要一个过程去重新积累客户,因此只能被迫延缓入市时间。

但同时也有业内人士指出,由于一些民营房企拿地时高举高打,通过“加杠杆”高价拿地,这类房企杠杆资金一般为2年周期,一旦市场不能回暖,地王项目被迫延期,就很可能面临资金链断裂的危险。

●业内评新政●

亚豪机构市场总监郭毅:北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷

郭毅分析认为,低利率、高杠杆和人民币贬值预期是此轮房地产热潮的三大推升要素,其中高净值客群对于这些要素更为敏感,而对于金融杠杆的运用比普宅客户有过之而无不及,因此此轮房地产热潮当中,高资产客群所面向的豪宅市场也表现踊跃。不过进入10月之后,公寓豪宅市场一路“高歌猛进”的势头被新一轮“9·30新政”强势终结。

从调控细节来看,首付成数的提高对于豪宅客群来说影响较大,尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以总价2000万元的一套豪宅产品为例,新政后首付款比之前多出400万元,即便对于高净值客户而言也是不小的压力,因此豪宅购房客户普遍开始延迟购房计划。受此影响,预计整个10月份一直到年底,北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷当中。

不过郭毅同时认为,目前的豪宅市场当中高地价豪宅所占比重已明显加大,而未来的豪宅市场构成也更多的是“地王”产品,在地价成本高企的压力之下,豪宅市场价格下调的空间相对较小。相信住建部门在审批“地王盘”的预售及现售价格时,也会充分考虑到开发成本,因此新豪宅的价格仍将保持在合理范畴内。

而对于在售的老豪宅来说,“9·30新政”重申“90/70”的要求,且近期供应的住宅地块均明确了90平方米以下户型占到70%以上的开发规模,使得北京楼市未来的市场供给将以中小户型为主。而当前140平方米以上中大户型为主的豪宅产品反而体现出自身的稀缺价值,未来虽然会面临购房需求减少的市场状况,但同时供应量也会出现大幅下滑,因此价格也将企稳。综合来看,“9·30新政”将可能很快作用到楼市成交量上,造成签约套数的下滑,但包括豪宅在内的新房价格仍将保持相对稳定的状态。

中原地产首席分析师张大伟:

这一轮价格调整幅度约在15%-20%

张大伟在他的自媒体公众号“大伟看楼市”中表示,根据中原地产研究中心统计数据显示:深圳与北京二手房在过去一周,房价报价指数下调了10%(注意是报价下调,并非成交价)。

并且,短期出现了房价下调的个案,买卖双方依然在博弈过程中。不过预计房价在成交量下调1-2个月后,会有明显松动的可能性,特别是当下楼市的投资需求比例高,这种情况下,部分前期获利投资者可能会快速售出。

张大伟认为,最终能够影响未来房价的依然是信贷,如果年末信贷整体收紧,房价有望出现一轮明显的调整,但如果,针对房企的信贷不收紧,高价地依然频繁出现,很可能房价的调整幅度会小很多。

因此,张大伟认为,与其预测房价涨跌多少,其实意义不大,完全看央行对于信贷“水龙头”的控制。按照以往调控经验预估算的话,这一轮的调整幅度应该在15%-20%左右。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖:

市场降温,房价涨幅缩小并企稳

胡景晖分析表示,9月30日以来的这轮全国楼市调控中,北京的政策可谓非常严厉,按首置和二套,以及普通和非普通住房,把贷款首付比例划分成四档的政策也是极大地抑制了过度购房,照顾了自住型需求。市场需求受限的情况下,新房市场、二手房市场自然都显现出了降温趋势。

胡景晖认为,有了政策的强力调控,市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期,购房者会逐渐趋于冷静,市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑,市场的交易量很难继续维持高位,价格的上涨推力也会减小。因此,进入四季度后,无论新房还是二手房,交易量无疑都将下滑,房价涨幅也将逐步缩小,并逐步企稳。

文/本报记者李桁

(责编:孙红丽、伍振国)

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