不到一年,这支基金投资了7家房地产轻资产创新企业

来源:人民网房产频道 2016-10-26 12:00:00

图/高和翰同基金CEO王倩在高和资本2016年《民间资本与房地产业发展研究报告》发布会上的演讲。

人民网北京10月26日电(余燕明)一年前,翰同资本与高和资本合作发起了一支专注于房地产轻资产领域的股权投资基金。这支基金聚焦在房地产产业链,从运营、管理、服务到交易,针对各种资产类型系统梳理所有涉房领域后,他们选择投资那些房地产细分领域的领先公司。

高和翰同众赢I号基金首期募资规模10亿元,去年底封闭。根据备案信息,基金投资于以轻资产模式开展房地产相关运营、服务,拥有创新商业模式的企业。

过去10个月,高和翰同基金先后投资了集中式连锁公寓“新起点公寓”、联合办公品牌“优客工场”、长租公寓租房平台“嗨住”、中高端别墅预订平台“第六感SenseLuxury”等7家新创企业。

高和翰同基金CEO王倩,此前供职于美国华平投资集团执行董事,她曾经投资过7天连锁酒店、红星美凯龙、魔方公寓等项目,去年离职创业,选择以基金切入房地产轻资产投资。

王倩说,中国房地产每年都会有变化,2014年和2015年上半年市场一片惨淡的时候,所有公司都在找房地产新的增长点、投资方向和转型,但市场转好以后,行业又重新追求高周转、高毛利、高规模,销售1000亿、3000亿,甚至更大的规模。

“传统的房地产企业只习惯算大账。房子卖不出去的时候,大家都在说转型,一旦市场好了,房子卖上去了又不转型。”王倩说。

传统的房地产业其实是单位人效最高的行业之一,但也是管理相对粗放的行业之一,尤其是资产运营,大部分地产企业基础薄弱,需要研究怎么转型到精细化运营。

为什么是房地产轻资产?

尽管并不确定房地产接下来会如何转型,但是王倩与高和资本苏鑫对房地产轻资产股权投资上“一拍即合”,成立了这支基金。

之所以看好房地产轻资产转型,王倩认定这是一个非常大的市场,因此有很多投资机会。从美国、欧洲和日本等发达国家房地产发展经验来看,大规模开发早已在上百年前完成,之后都是存量资产运营、改造、交易,但同样形成了一个庞大的市场。

“尤其是中国之前粗放建设,大多数没有精工细作的情况下,大量机会可言。许多新建开发、城市经济的存量资产没有发挥出价值。比如一些商业地产仅有一街之隔,但有的租金几十块供不应求,有的租金几块钱仍然空置。”王倩继续解释。

传统房地产企业资产运营能力欠缺,给互联网的嫁接改造带来了新机,而且有着很大的崛起空间。

资产经营存在放大效应,比如商业地产,实际上有乘数效应,也就是资本化率,当运营商业地产的租金净收入取得1个单位的增长时,像北京、上海这些核心商业物业的资产价值会有20-25倍的放大效应,意味着如果租金能上涨100块钱,资产会增值2500块钱。

“轻资产的运营规模发展得非常快,因为脱离了重资产对资本要求的包袱。轻资产主要依靠标准化的流程、体系,基于互联网的管理和扩张,容易构建一些领先优势和竞争品类。”王倩说。

资产的运营管理也会在资本市场收获更大的估值。大多数以物业开发销售为主的上市房企,其市盈率都只有4-5倍,但一些房地产服务运营商的市盈率可以达到15-20倍,如果加上互联网的概念,估值会更高。一个最明显的例证,从花样年控股拆分物业服务上市的彩生活,其港股市值已经与大股东花样年相差无几。

不一样的玩法:专业细分

“房地产企业早年凭借获取土地和资本的能力,有些玩法到今天已经不一样了。房地产不适合创业,除了早期上世纪80年代冯仑那一代人白手起家,现在地产开发已经没有太多的创业机会。”王倩说,“但轻资产给了房地产从业者很多的创业机会。”

高和翰同基金沿着行业产业链系统布局,现在基金投资的大多数创新类企业,存在互为上下游的合作关系,形成了一个生态圈。

这也形成了高和翰同基金的一个投资风格:专业细分。王倩介绍,基金所有的操盘人员,相比大多数VC不会同时观察研究每一个行业,但因为在房地产行业有着较长的从业背景,所以不管是项目判断,或者投后支持,对房地产行业细分领域的认知非常深刻。

王倩和她的团队对整个房地产价值链进行过梳理,形成了一个坐标系:横轴是产业链的主要环节,比如运营、交易和服务;纵轴则是业态,囊括了居住、办公、商业、停车、养老、仓储等,其中居住又细分了常住和旅居。他们就沿着这个产业链的坐标系寻找代表性的企业投资。

高和翰同基金投资了海外高端度假别墅预订平台“第六感SenseLuxury”,这是旅居领域海外高端的“Airbnb”,专门针对一些高收入群体、大家庭聚会、小团队在国外度假提供别墅租赁的平台。

王倩介绍,每个高收入家庭都有海外旅行计划,带着孩子一共7、8口人,居住选择比较困难,众口难调,而且需要3、4个房间,一般酒店不会有这样的空间。但是“第六感SenseLuxury”会把所有符合中国人旅游目的地的别墅筛选出来,从一居到八居,还有自己的司机,服务人员,很大的活动空间,价格也比3、4个五星级酒店房间要便宜,同时可以得到更多私享私密服务。

“全球旅行找居所,首先你要英文非常好,搜索很多国外网站,其次你得打电话,说英语,遇到非英语国家,也会很困难。”王倩说,“第六感SenseLuxury会把全世界最适合中国人居住的旅游目的地别墅推荐出来,可以用人民币付款预定,并且是全球最低价。这款产品其实迎合了城市消费升级的需求。”

不盈利的创业都是耍流氓

高和翰同基金投资这些创新类企业之前,会重点考察公司的商业模式,它们是否改善了一个传统行业的弊端或痛点,到底是提升了效果,改善了服务,还是降低了成本。“这些公司都应该处于比较大的市场空间,细分行业有足够的成长性,足够宽广,能够滋生大企业,对传统形成颠覆。”

除了商业模式,王倩还特别看重企业核心团队的背景和能力。“不同的基金都有一些挺另类的判断方法,我们会看创始人,要有非常强的行业背景和资源。”王倩说,房地产不适宜年轻人创业,他们刚从学校出来,虽然带着很强的互联网基因,但对行业没有很深的了解,想去颠覆传统不那么容易。

与大型PE选择C轮或是D轮上市前的投资阶段不同(通常是1亿美金以上),高和翰同基金投资企业定位A轮到B轮,不会投天使轮,王倩认为靠一个商业计划并不能证明商业模式,她希望企业已经做过几个成功的案例,有了非常清晰的收入与盈利模式。所投企业要在一个细分行业具有核心竞争力,与竞争对手之间建成了“护城河”和壁垒。基金进来以后帮助企业补足短板,获取资源,内部管理,或者引进一些核心人才。

“如果企业目前在亏钱,但未来有N种衍生服务可以赚钱,你一定要赚钱给我看到才行,或者明确达到一定规模效应、市场占有率达到什么程度可以盈利。”王倩说,“我们的核心逻辑是不以盈利为目的创业都是耍流氓,给我们讲‘羊毛出在猪身上’多半说不通。”

打破了投资人与被投企业的隔离

王倩总结高和翰同基金另一个投资风格是“众筹资源”。现在这支基金的投资人主要是地产开发商、上下游企业家或高管,以及地产业内资深人士。王倩说,传统的基金投资人与被投企业是完全隔离的,企业运营与投资人关注的维度没有关系。但是他们这支基金的投资人与被投企业都在一个行业,许多投资人就是转型期的房地产企业,所以这些投资人希望可以借助基金的专业团队,每天接触房地产最新动态和投资机会。

此外,基金的投资人也有许多存量资产亟待盘活,这些在行业细分领域做轻资产运营的被投企业,可以帮助投资人做一些资产配置和运营。一方面可以帮助被投企业扩大业务量,另一方面也有助于投资人的资产升值。

“结果许多投资人愿意对被投企业追加投资,或者寻求直接并购的机会,这是我们这支基金与其他行业投资基金不太一样的地方。其他基金投资一个公司,未来退出主要靠上市,并购的机会不是特别多。”王倩说,“但我们投资的企业做运营也好,交易平台也好,很多地产企业都非常愿意并购,因为他们也需要做市值管理,为上市公司注入新的概念和血液,被投企业与投资人的行业相关性很高。现在已经有许多地产公司进入了轻资产投资领域。”

目前,王倩的这支基金已经完成了初步布局。对运营商的企业投资上,居住类已经投资了针对员工长租的新起点连锁公寓,办公类的联合办公优客工场,商业类的商铺运营商鲲程投资;对互联网交易平台的企业投资,也已经投资了海外高端度假别墅预订平台第六感SenseLuxury、长租公寓租房平台嗨住、商办O2O平台空间家、商业空间共享平台铺天地。

王倩酝酿的下一步投资重点,计划对基金投向做进一步更新。

比如对细分门类运营商的投资上要继续深化,如轻奢公寓、精品文创办公、社区商业运营等;深耕商业地产板块,结合消费升级大概念及传统商业地产的痛点,布局特色内容提供商,主要着眼于以运动健康、儿童、文创为主题的集合店,以及健身、餐饮、特色买手店、生活方式的连锁运营商,结合大数据分析的零售运营服务商;还有涉房市场的后服务,如房地产金融、社区及物业服务、家装、办公后服务等。

(责编:余燕明、孙红丽)

点击查看原文

相关链接