量价齐跌 5月北京二手住宅市场继续下行

来源:新浪财经 2017-05-31 00:00:00

在“317新政”及后续一系列政策的叠加作用下,北京二手住宅市场持续低迷,5月网签量、市场实际签单量、成交均价纷纷下跌,量价齐跌已成市场大势所趋,2015年“330新政”以来持续两年的楼市升温周期正式宣告结束。

全月网签量仅1万余套

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,截止29日,2017年5月北京全市二手住宅共网签10219套,环比4月同期(1日-29日)下降39.3%,自3月以来连续下滑,平均每日网签352套,预计全月网签10923套左右,或创下2015年3月以来的最低值。

从近三个月北京二手住宅每日的网签量走势也可以看出: 3月每日网签量多在1000套以上,甚至超过1500套、2000套;4月普遍低于1000套,但也接近1000套;5月则普遍保持在500余套。每日网签量在3、4、5月有着非常明显的阶梯下滑趋势。

近三月北京二手住宅每日网签量走势

此外,伟业我爱我家集团市场研究院数据还显示,2017年5月二手住宅市场实际签单量环比4月同期下降34.2%,新增客户登记量也环比4月同期下降11.9%,市场交易活跃度已跌入谷底。

伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖分析表示,面对史上最严格且最严密的楼市调控,北京二手房市场上的投资投机现象得到明显遏制,不少资金实力相对有限的改善型需求也不得不放弃或延缓购房计划,即使是刚需也要负担比以前更高的贷款成本。因此,在一系列严密而严厉的政策叠加下,北京二手房市场有资格、有能力购房的需求明显减少,市场预期明显改变,交易需求直线下滑,市场交易量大幅减少,网签量、签单量也自然持续下跌。

各区成较均价全面下跌

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年5月北京二手房成交均价环比4月同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。

胡景晖表示,强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期,买卖双方的博弈关系已经逆转,整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑,业主已经无力维持强势地位,买家不再积极,观望情绪浓,市场议价空间在增大,曾经坚挺的房价已经开始松动,下跌成为了必然趋势。

一居室交易占比大幅提高

户型结构上,据伟业我爱我家市场研究院数据统计:5月北京二手住宅交易依旧是两居室最多,一居室次之,三居及以上最少,但两居室的占比较4月减少了6.1个百分点,仅有50.2%,一居室的占比达到了29%,较4月上涨5.8个百分点,三居及以上户型则维持稳定,占20.7%。与过往相比,5月一居室交易占比明显提高。此外,5月一居室的成交均价环比4月下降了8.3%,两居室均价环比下降了4%,三居及以上均价环比上涨了4.1%。

胡景晖分析认为,在当前的政策下,购买非普通住宅的首付比例非常高,真正有能力购买大户型二手房的顾客非常少。因此,新政出台后,中大户型客户的需求量下降幅度更大,愿意出手的客户更多选择的是总价更低、首付更低的小户型、一居室。价格上,三居及以上户型交易量少、单价普遍较高,所以价格的结构性波动比较大。而一居室、两居室是北京二手房交易的主力,在市场低迷时其价格降幅也更大,二者的价格走势代表了整个市场的价格走势。

全款比例再升 商贷比例再降

据伟业我爱我家市场研究院数据统计:2017年4月时,北京二手房交易全款支付的比例为37.92%,环比3月增加8.77个百分点,时至5月,这一比例再次上升5.31个百分点,达到了43.23%。与此相反,商贷支付比例在4月为40.59%,环比3月下降10.79个百分点,到5月时再次下降6.17个百分点,降至34.42%。目前,北京二手房交易的全款支付比例是2017年前五个月的最高值,商贷支付比例则是最低。其它支付方式的占相对稳定,变化不大。

胡景晖表示,使用商业贷款购买二手房本就是市场主流,如今,北京商业贷款首付比例高企,5月起商贷利率优惠也完全消失,首套房最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%,商业贷款的成本、压力大幅提高,所以商贷买房的客户骤降,下降幅度远大于全款购房的降幅,此消彼长下,全款支付的占比连续提高,商贷支付的占比则连续下降。

市场交易节奏明显放缓

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年5月通过北京我爱我家达成的二手房交易中,平均每套成交房源的被看次数为9.41次,较4月多出1.30次;平均每位成交客户的看房次数为3.61次,较4月多出0.73次。纵观今年1-5月,成交房源的平均被看次数自3月起连续增加,成交客户的平均看房次数则在4、5月明显上升,两组数据均在5月来到目前的年内最高,可见,4月、5月北京二手房的交易节奏大幅放缓,客户在购房前的考虑时间明显增加。

胡景晖表示,经过一系列的调控,北京楼市曾经的恐慌情绪消失,业主不再惜售跳价,客户不再恐慌抢房,市场理性已经回归。目前的市场是房源多而客户少,所以还有意购房的客户完全可以仔细挑选,认真寻找,整个市场的交易节奏因此变得较为缓慢。这足以说明本轮新政成效显著,市场已经彻底降温。

胡景晖表认为,“317新政”的限购限贷力度本身就是史上最严,后续对学区房、商 住房、假离婚、假结婚等诸多漏洞的全面封堵更是非常严密。因此,在政策的全力调控之下,北京楼市的预期彻底逆转,需求受到限制,交易量下滑完全是板上钉钉,成交均价下跌也是意料之中。

政策对交易的管控是直接的,因此,“317新政”出台后效果立刻显现,市场交易量持续大幅回落。而价格的变化具有一定的滞后性,其变化往往要在交易量持续回落一个季度左右之后才能看出较为明显的回落。但此轮政策带来的价格变化明显来得更快,仅一个月便出现了回落,这也说明此轮政策力度空前,价格回调速度远超以往。

胡景晖表示,北京二手住宅交易目前已经下降到了一个非常低的水平,接下来或许还会下降,但下降的空间已经不大,降幅会逐渐变小,低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。价格方面,由于前期涨幅过大,所以回调的空间现在依旧存在,随着交易量的持续低迷,未来房价的降幅还将进一步扩大。

点击查看原文

相关链接