北京8万以上楼盘放行是取消限价了?圈内人说出了真实内幕

来源:同花顺 2017-08-10 20:49:26

  作者:陈小瑛;来源:樱桃小房子(ytxfz8)

  今天很多人问我,对北京取消限价怎么看?

  怎么回事?我第一反应是,不可能啊。

  据说,今年北京发预售证,有个不成文的规定,商品住宅预售价格每平米不得超过8万元,高于此价一律不发预售证。

  而现在北京住建委放行了三个超过8万的项目,具体分别为丰台中国玺住宅预售价格最高为96023元/㎡、金茂府住宅预售价格95000元/㎡、昆仑域住宅预售价格最高为95705元/㎡。

  就因为这事,导致很多人恐慌,以为政府放松调控,房价又要涨了,然后其他城市的中介就跟抓到了救命稻草一样,大肆宣扬当地调控即将放松。

  樱桃小房子担心大家被误导,所以就跟北京的地产圈内人士了解了情况,以正视听。

  1、三个项目为什么拿到了9万多的预售证?

  第一,项目位置比较好,有两个位于北京南二环边上,都是三环内,周边二手房价格目前都是10万以上,按道理,新盘价格比二手房是要高的,现在的价格比二手房低了,也低于市场预期价,其实已经是限价了。

  第二,中国玺两个月前发过一期预售证,7万9,因为比周边二手房便宜两三万,结果一抢而空,托人才能买到,都是“关系户”买,这次过了8万,价格相比前一期确实是高了些,但是,因为这次项目开盘的位置也比较好,上次卖的都是边角户,靠近医院、靠近市政建设的地方,价格自然会便宜些,同一个小区,楼王位置,与临街和路边的价格肯定不同。

  第三,三个项目的拿地价格比较高,是2015年的地,分别是4万、5万、5.2万,加上建筑成本,财务成本,如果卖8万多,开发商也没钱赚,而且都是比较高端的项目。

  第四、三个项目都是由央企开发的,招商地产、华润、金茂,央企反正也是国家的,总不能让他们亏本,央企亏了,就相当于政府自己亏了嘛。

  第五、北京之前没有让8万以上的项目开盘,是因为北京调控需要考虑马上给市场价格降温,但不代表未来一直不会让高于8万的楼盘卖,因为事实上不可能,中心区的楼盘,不可能按照郊区的价格卖,现在行情稳定了,房价已经稳中有降,市场恐慌情绪平息了,那就可以慢慢放行高价楼盘,只要能够从均价上控制房价环比不上涨,那调控的目的也就达到了,但不代表限价放松了。

  补充,北京房协秘书长陈志说,这三个项目以单价9.5万元获批预售证,更多带有个案性质,因为项目本身的土地、资金成本较高,而且三个项目均有国资介入,给予放行也是考虑到其运营压力及国有资产增值保值的需求。但这并不意味着所有项目都会无限制放行,北京限价政策不会全面松动。

  2、限价会取消吗?

  限价在目前的调控期,是不可能取消的。

  北京这个情况,在深圳已经有了,我再拿深圳解释下,大家就明白了。

  深圳新房均价去年最高是超过6万,目前是5.5万/平米,今年前面几个月为了完成均价环比稳中有降的任务,关内也没有让超过5万多的楼盘入市。

  但后来就批了几个八万十万的项目,为什么?是不限价了吗?绝对不是,限价依然存在,但是对高价盘慢慢放行了。

  随着楼市降温,限价的原则,从一开始一律不允许高价盘开盘,变为具体楼盘按不同区域具体来定指导价。

  这说明调控放松了吗?真的不是,你想,一个城市不同区域不同价格肯定不一样对吧,拿的土地价格都不一样,核心区域,土地价格都超过5万了,难道你不让它以七万八万开盘吗?不可能吧,除非你政府暗中返地价,或者开发商囤地,过几年再开发,但一线城市还是比较透明的,政府返地价,现在是不存在了。

  如果一刀切,一直卡着不让所有高价盘开盘肯定不可能,只是刚开始为了给市场立刻降温,不得已而采取的一刀切,不同区域限制价格不同,才是回归正常的限价政策。

  而且政府的调控目标是均价稳中有降,在批一个核心区域的高价楼盘时,就会测算,需要在郊区开几个低价楼盘,才能使均价处于什么价位,只要均价环比不涨就可以。

  樱桃小房子以深圳湾的华润悦府二期为例,备案均价12万/平米,最低9万3,最高备案价约16.3万,同一个盘,最高价和最低价,每平米可以相差7万!

  这个价格,在我们普通人看来好贵,但跟前期价格比,却便宜了不少,2015年12月,悦府一期开盘,创下均价14万/平米,销售8成的神话,最便宜的一套也接近3千万,现在批的价格比2015年还便宜,可见政府依然是限价了。

  北京是首都,调控更加具有全国指导意义,政府一定会考虑政策放松的负面效果,所以大家放心吧,调控不是儿戏,在房价没有稳定前,至少两三年内,政策是不会放松的,政府要考虑舆情,考虑民心。

  上一轮调控从2010年开始,也是直到2014年才放松吧,中间好几次,有地方政府都想偷偷放松,但被曝光后,都立刻收回了。

点击查看原文

相关链接