深圳公租房风波已平 心里的围墙如何拆?

来源:金融界 2017-08-22 01:42:50

  刘剑

  前几天,一篇题为《安居房租客是“二等公民”?这事终于在深圳发生了》的文章在社交媒体被刷屏。文章的核心,是深圳两个商品房住宅小区的公租房(人才安居房)租户与业主争抢小区花园和停车位等公共资源的分配和使用权。

  矛盾的出现,要从深圳的保障房政策说起。众所周知,住房是民生政策的根本,在深圳房价高企、住房供需矛盾突出、土地资源紧张的情况下,保障房无疑是政府一项重要的民生工程。但保障房建设周期长、投入大、投资回报率低,为了解决这一难题,深圳市政府引入市场化机制,通过建设-移交(BT)、建设-经营-移交(BOT)、公私合作(PPP)等多种形式,吸引社会投资,试图解决保障房融资难问题。其中一条重要的途径,是政府鼓励开发商在自有产权的待建土地上,按一定比例配套建设保障房,并给予适当提高容积率等一系列政策支持。这种模式中符合条件的开发商,可向政府申请获得土地或税收方面的优惠政策,但必须按照保障房的建设标准和定价标准,将房屋分配给符合条件的特定人群。开发商自有用地配建保障房模式,一方面解决了保障对象的住房困难;另一方面降低了政府资金投入压力,减小了投资风险。

  今年上半年以来,深圳不少符合条件的保障房租客陆续搬入这一模式的住宅小区。人才安居房是公租房中比较特别的一类,它不是用来保障社会底层的,而是城市为了吸引高端人才而建设的。按照政策,深圳的保障房租客至少是本科以上学历,很可能是深圳市科技企业、国有企事业单位、党政机关的引进人才,权利意识很强。这次风波中,他们秉承“租购同权”的逻辑,主张既然自己按照规定缴纳了物业管理费,就有权利享受小区花园、停车位等公共资源。而业主遵循的则是市场逻辑:自己为房子付了上百万首付,背上数百万的长期房贷,相比之下,保障房的租客只需缴纳千余元的租金,就能争夺本来就十分稀缺的停车位,这其间蕴含巨大的不公平。

  由于国内主要城市都在鼓励开发商在自有用地配建保障房,深圳出现的问题很可能在其他城市同样出现,从而成为普遍性社会问题。

  从社会治理的角度来看,商品房住宅小区的公共资源分配问题属于居民自治范畴。业主和保障房租客争论的大部分问题,都是可以通过现有法律和政策依法依规解决的。从短期来看,为了减少冲突,实现居住和谐,比较简单、有效的解决方法,是把商品房与公租房分开管理,业主和租客尽量互不影响。如果暂时不能实现分开管理,也可以通过由政府、开发商、物业管理公司、业主代表和租客代表组成对话平台,通过平等协商的方式解决社区内公共资源分配和使用的矛盾。在有条件的社区,则可以按照民主管理的原则,推动业主和租客落实社区居民自治,按照社区居民“自己管理自己的事情”“大家的事情大家办”的原则,通过理性对话、公共讨论、民主协商等方式,共同解决社区内公共资源分配、公共事务管理等方面的问题,实现社区居民自我管理、自我教育、自我服务。

  长期来看,最根本的解决方式,是从规划阶段就对成本和资源配比进行详细的规定和划分。比如保障房的面积及配套如何、是否共用车位等,都应该作出明确规定。2017年8月出台的《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》,就是一个可供参考的范本。

  深圳风波的最后结果,是万科公园张贴公告重申合同注明保障房属同一物业管理区域,但显然租客与业主意见都难平息;信义金御半山花园则拆除了围墙,达成花园共用、按剩余车位安排的共识,并承诺往后会增加车位。围墙可拆,心里筑起的藩篱却很难拆除,要想解决乃至避免这类问题,还是需要在事前的完善规划上做足功夫。

  (作者系中山大学政治学博士、副教授,时评作家)

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