冷眼:逆天泡沫、致命杠杆,卖房的最后时机来临?

来源:搜狐财经 2017-10-31 06:29:00

■文 | 冷眼

功夫财经邀请了酷酷的:冷眼老师,为我们奉上独家投资真经,主要以房产为主,也会讲些轻松上手的外汇理财方法论。抗通胀、保资产、控风险,皆看冷眼。本文是第一篇,热切期待~

中国楼市这匹脱缰的野马,在2017年冬天来临前疲态尽显、拐点初现。

中国楼市在2015-2016年的疯狂后,一线楼价已经超过了1990年日本楼市泡沫高峰期的东京楼价,成为人类历史上最大的楼市泡沫。

未来的趋势是:紧缩货币者才能应对资本外流的抽血,留血而生;不紧缩货币者会因为资本外流,导致资产泡沫硬着陆,失血而亡。

史上最惨“金九银十”

“金九银十”历来都是房产销售的旺季,然而10月即将过去,数据却惨淡异常。10月上半月,50个典型城市新建商品住宅成交面积为992万平方米,环比9月上半月减少8%,同比减少38%。9月,房地产销售面积单月同比却已经跌为负值,为-1.5%,销售额和新开工面积当月同比也回落至 1.5%附近,系列数据再创新低。

而一线城市在中国所有三类城市中跌幅最为明显,其住宅月成交面积是2016年以来除8月份高温淡季的最低值,甚至比春节月份的成交面积还要低。环京楼市更是惨不忍睹,很多炒房投机者都是降价30%-40%甩房脱手,即便如此,成交量也是少之又少,可以用萧条来形容。

“金九银十”的惨淡收场,再次体现了“房住不炒”“防系统性金融风险”的调控思路仍逐步释放成效。同时,市场长吁的“京沪永远涨”也在低迷罕见“破功”;上上周宁夏出台房产税的新闻吵得沸沸扬扬,虽然最终证明是虚惊一场,但是可以感受到,压力测试下房民们脆弱、焦躁的心态。中国楼市这匹脱缰的野马,在2017年冬天来临前疲态尽显、拐点初现。

屡调屡涨的房价

这些年,房价似乎掉进了死循环,成为一个无人能解的怪圈。越限购、越涨价(上市房子少了);越盖保障房、商品房越涨(商品房盖得少了);土地越调控、房价越涨(供应土地少了);物价越高、房价越涨(钱贬值了,这最恐怖)……

政府所有的调控从来都不是要真正控制房价,而是要防止楼市上涨失控,最终引发恐慌性的抛盘,出现类似去年股市断崖式下跌的情景发生。最终不仅占地方政府收入70%的土地财政破产,也导致开发商和银行的债务被集体引爆,引发系统性的金融风险,这是多方都不愿看到的。

所以,近年来不管是楼市的“四限”(限价、限贷、限购、限售)调控还是租售同权,还是即将立法的房地产税开征,真正的目的就是只是为了将楼市上涨限制在一个温和、可控的区间内:一来可以应对美欧退出量化宽松、资本抽血的大杀招;二来可以保证地方源源不断的土地财源,防止地方债务的大规模违约和财政破产。正是在这样矛盾的逻辑下,中国楼市在纠结中屡调屡涨,走到了如今无法收场的边缘!

空前大泡沫:房地产的罪与罚!

自从“国企降杠杆、居民加杠杆”的楼市销售战略确定后,在商业银行的信贷配合下,2015年底至今的楼市,一直启动的是高烧、快进模式。进入2016年以来,房价疯长的势头,让所有人惊心,从岭南到吴越,从荆楚到燕赵,四面八方传过来的,都是房价飚涨的消息。半年间,只要在一二线城市有房的,每个人的身价都在暴增,一套房涨幅超过一家上市公司的利润,见面不谈房价,都感觉到没话题可聊。

毫无疑问,中国楼市在2015-2016年的疯狂后,一线楼价已经超过了1990年日本楼市泡沫高峰期的东京楼价,成为人类历史上最大的楼市泡沫。而中国房地产总值与GDP的比值也达到了惊人的250%,超过了美国(2006年约170%)和日本楼市泡沫高峰(1990年约200%)时。

按照经济学家陶冬的测算:今天北京、上海、深圳、广州这四个城市的房地产总值,已经相当于美国整个国家房地产总值。不用脑袋想,就是用脚想下,这样不合理的现象,是否有长期存在的理由?

更何况,在美联储10月启动缩表,12月大概率再次加息的背景下,全球美元供应必将在此大幅缩减,各新兴经济体资本外流将加剧;10月26日欧洲中央银行宣布,维持欧元区现行的零利率政策不变,每月购债规模将从600亿欧元削减至300亿欧元。如果加上英国、加拿大的加息预期,全世界大部分主要经济体都已经启动了紧缩货币的进程。

未来的趋势是:紧缩货币者才能应对资本外流的抽血,留血而生;不紧缩货币者会因为资本外流,导致资产泡沫硬着陆,失血而亡。国家货币超发和信贷扩张推动的房地产泡沫大繁荣,已经对国家整体的金融安全构成了威胁,最近几个月M2增长率连续低于10%就是国家收紧货币,真正控制房价的金融信号,只是这样的措施能否起到作用,力度是否足够,还有待检验。

此外,内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿,虽然在去库存、降杠杆的诸多措施下,房地产开发商的负债得到了一定程度的缓解,但是仍对银行系统造成了安全威胁。现在诸多银行都已经将全年的信贷额度用光,剩下的时间可能会出现贷无可贷的困境。没有信贷的支持,开发商借新还旧的金融游戏是否还能继续玩下去?信贷的消失是否会成为压垮部分开发商的最后一根稻草?都有待时间的进一步验证。

不管是世界金融紧缩大趋势,还是开发商高额的负债、政府防止系统金融风险的考虑,削减楼市泡沫是迫在眉睫、势在必行。

致命杠杆:潜伏的危机

供求永远是影响商品价格的最主要因素,如果说房子还算商品的话。国家的货币政策、政府的供地、开发商的开工率都是影响房价的重要因素,但是房子的购买者无疑是影响消费端的最核心要素。

在2016年2月份的G20财长与央行行长会议上,小川行长认为个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的,所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品,有发展的机会。

这一段话为中国的房地产加杠杆确定了基调,也给银行和房产企业壮胆。在其借机大幅去杠杆、降低风险的同时,房民被引导入楼市,加杠杆买房,民众争先恐后把几代人、数十年的存款积蓄掏出来做首付。唯恐错过这场盛宴,给自己加上三十年负债杠杆。所有人都憧憬着,站在杠杆之颠,一飞冲天,做着三年内成为千万富豪的中国梦。

9月央行同时发布的另外数据显示,新增信贷超预期。最值得关注的无疑是增长迅猛的居民短期贷款。8月居民中长期贷款占新增贷款比例降至41%,而居民短期贷款的占比提升到20%,较上月提升7个百分点。居民中长期贷款主要为住房按揭,而短期贷款一般为消费贷。

今年以来,消费贷的快速增长引发持续关注。今年1-8月居民新增短期贷款达1.28万亿,累计同比多增8231亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿,今年前8个月新增贷款已达到去年全年的1.5倍。通常,居民的短期贷款主要是汽车贷款,然而今年前8个月的国内汽车销量没有增长,这说明激增的居民短贷很可能流入了地产市场。

金融体系善于创造奇迹,中国人的聪明才智在投机上充分显示出来。2017年前8个月,居民房贷基本上停止了增长,但是居民短期贷款飙升至1.28万亿,同比激增8000多亿,而这些消费贷最终充当了首付款,流向了房地产,成为当前监管部严厉打击的对象。这也意味着,很多贷款给了无偿还能力的人,美国次贷危机的魅影已经显现。

我国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%,其中主要是房贷债务,这是一个非常恐怖的数据。这意味着我们可支配收入的9成,被套牢在房子这个钢筋水泥盒子里,还剩下的10%,才是用于家庭衣食用行、医疗、保险、教育、养老等各项开始的费用,这是一个非常恐怖的数据,也是非常致命的游戏,只是当局者迷。

如果再考虑到中国居民部门从父母、亲戚、朋友处获得的隐性负债,每个人基本上搭上了棺材本去炒房,这不仅意味着已经没有加杠杆的空间,更意味着杠杆断裂后,未来巨大的金融风险,对于一个家庭来说就是灭顶之灾。

在当前M2降低到8.9%和央行卡紧房贷的大背景下,依靠居民借款买房,特别是如今的短期消费代表支付首付买房的路,已经走到了尽头。在所有家庭可支配收入都被房地产掏空,并背上几代人都还不完的债务时,不仅是房地产走到了尽头,那些千千万万被欲望驱动,勇敢投入房地产烈火的人,也必然成为楼市的牺牲品。

后地产时代,我们的钱该去哪里生钱?

楼市调控路漫漫,炒房之路欲断魂。闭眼买房投资生钱的时代过去了,我们该如何保卫我们的财富?为此,功夫财经邀请我开一个专栏,写写楼市、写写资产配置,共十篇,这是第一篇,就先讲到这里了。接下来的几个月,关于如何抗通胀、保资产、控风险,我慢慢跟大家说。

思考题:冷眼老师来功夫财经开资产配置专栏,你最想咨询什么问题呢?

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