惊!白菜价捡房,高风险暗藏漩涡!(这里面的猫腻真多)

来源:凤凰财经 2018-02-04 17:48:51

原标题:惊!白菜价捡房,高风险暗藏漩涡!(这里面的猫腻真多)

来源:米宅米宅 微信号:mizhaimizhai 作者:叮当猫

最近,越来越多的粉丝都在咨询法拍房的问题,什么是法拍房?法拍房能买吗?买法拍房需要避开哪些坑?本文为你一一解答。另,本文的案例皆属真实,全部由同事、粉丝及朋友提供,在此向他们表示感谢。

什么是法拍房

在史上最严限购的当下,如果有一种房子摆在你面前,其价格是市场价的8成,且不受限购影响,甚至还能采用贷款的方式购买,你会不会心动?

绝对不骗你,天下真有这种好事儿,只不过了解它的人非常少罢了,这种房子,是法拍房。

何谓法拍房,顾名思义,就是遭法院强制执行拍卖的房子。

那么,好好的房子为什么会被拍卖呢?其实也很简单,说白了就是它的原主人欠了许多债,或者是做错了事儿触犯了刑法,所以导致其房产被法院强制收走。至于这个债嘛,可能是按揭债,也可能是其他。原主人现在没有履约能力了,还不上钱了,那么他的债主就会向司法申请强制征讨,其房子就会被法院收走,委托拍卖行公开拍卖,用拍卖所得来的钱来偿还债务。那么这个被拍卖的房子,就称为“法拍房”。

特定人群为何对法拍房趋之若鹜

因为法拍房本身的特有属性,导致部分人群对其趋之若骛。那么,法拍房有什么特别之处呢?

法拍房大多不限购。

随着史上最严限购令来袭,有大把大把的有钱人想在心仪的城市买套房子,但却苦于没有资格。对于这类人群来说,没有纳入限购范围的法拍房,无疑有相当大的吸引力。当然,这也是法拍房最核心的优势之一。

不过,随着部分城市限购政策的进一步加强,法拍房的不限购优势正在逐渐缩小。据笔者了解,全国范围内,只有北京和深圳目前对法拍房实行了限购,据说,上海在不久的将来可能也会将法拍房纳入限购范围。

法拍房价格低。

据米宅统计,大多数法拍房的价格只是市场价的70-80%左右。我们以北京为例,来看下法拍房的价格。

我们知道,国内司法诉讼的周期较为漫长,距法院查封到第一次拍卖往往要一年甚至两年的时间,因此法拍房第一次拍卖的价格往往是一年前或两年前的市场价。这个就是实实在在的价差,是未来可以做到刚性兑付的溢价。

法拍房究竟是怎么出价的呢?

根据人民法院关于财产拍卖的规定,第一次拍卖时不得低于评估价的80%。如果出现流拍,二次拍卖时应适当降低保留价,一般是首拍价格的80%~90%。如果二拍再流拍就将进入三拍,同样也会继续降低保留价,降到二拍价格的80%~90%。

如果三拍也出现流拍情况,房产就由法院直接变卖,如果变卖也未能成功,那么房子将被直接抵押给债权人。虽然法拍房一般都会低于市场价格,但是品质较好的房子,基本在一拍里就被人拿下了,基本不会出现流拍甚至进入三拍的情况。

随着法拍房制度的不断完善,现在购买法拍房相比之前要便利许多。

首先,之前购买法拍房必须一次性交付全款,不能按揭。现在,部分法拍房支持贷款购买,但是仅限商业贷款。而且,现在可以在淘宝和闲鱼上进行法拍房的竞拍,对于有意向购买法拍房的人来说,这些举措确实提供了不少的便利。

买法拍房需要避开哪些坑

虽然法拍房有价格低和大多不限购的绝对优势,但是,笔者提醒大家,买法拍房是有很多风险的,非专业人员一定要慎拍。

1、法拍房并非绝对低于市场价,有些可能会高于市场价。

如果你想当然地以为价格低而盲目落锤,有可能会拍到高价房哦。

据朋友说,有一个土豪,他2年前参加了一法拍房项目的竞拍,由于他太想要这个房子了,所以就把价加得很高。他心想,你们这群屌丝,1万1万的加价,简直太墨迹了。反正老子不差钱,我就20万20万地往上怼,看你们谁能争得过我。结果是,这位土豪最终赢得了竞拍,乐呵呵地回家报喜去了。到家后,他媳妇儿一算单价,这房子比市场价还高1.5万/㎡呢。

2,也是极易被坑的一点就是,有些法拍房是极不干净的。

什么叫不干净呢?比如说,房子权属有问题、水电煤气有大量的欠费,签了20年或者更长的租赁合同、房子存在抵押、违建等等情况。一旦摊上这类房子,你会发现,你的麻烦才刚刚开始。所以,笔者再次提醒买法拍房的朋友们,买之前一定要细看拍卖公告。一般情况下,这些问题在拍卖公告里都会有显示的,例如:

其中,法拍房的房产属性是最常见的一个坑。

房产属性,包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证等。如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金,如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷。

至于签了长期租赁合同这种,是最令人头疼的。

比如,笔者听一位粉丝说,他的一位粗心的同事通过法拍,买到了自己心仪的房子。就在准备搬进去的时候,才发现里面住着租户,而租户却说,这房子他是签了20年租约的。遇到这种情况,除了认栽似乎没有更好的解决办法,因为在法院查封之前的租赁合同,是具有法律效应的,所以你不能通过法律手段来维权,只能和租户协商解决。

另外,有些法拍房的隐性费用是非常高的,法拍房除了要支付给法院拍卖款外,还需要支付拍卖费、契税等。这部分费用相对固定,差不多占拍卖房款的10%左右。

另外相对不确定的费用包括:房产本身的欠费,过户需要缴纳的其他税费。欠费和其他税费需要经过实地调查取证后方可得出。

笔者听朋友说过一个最夸张的法拍房,房款仅需300万左右,但税费高达200万。

最令人崩溃的,是有些法拍房无法过户。这种情况,一般是产权共有情况有问题,比如夫妻双方共有产权,是否有第一债权人之外的其他债权人,是否被其它机构查封。陕西神木县一法拍房购买者在办理过户时发现,房产还同时被当地打击非法集资办公室查封,导致无法过户。

虽然法拍房可以贷款,但是比较麻烦,而且下款耗时较长。

所以拍卖房产前,一定要做好两手准备,拍卖成功后,如果不能按时付尾款,竞买人不仅仅损失了拍卖的保证金,还可能要承担重新拍卖造成的损失。拍卖尾款付清的时间一般是7到15天左右,这个不同城市不同法院可能会有略微差异。

以上只是法拍房存在问题的一小部分。

奇葩的是,有一位朋友买了一个法拍房,结果去收房的时候,这栋房子的女主人就是死活不肯离开,一哭二闹三上吊,总之我就是要赖着不走,你又能奈我何?

还有更奇葩的,笔者同事的朋友2015年8月在郑州经三路北环路边上拍了一套法拍房,拍完后直接出租了,没想到,租客三天两头打电话,说房门的锁眼老是被人堵,更可气的是,还把水暖井的水管弄爆,水流进了电梯井,电梯坏了,物业要他交5000块钱的维修费。

需要注意的是,这些问题法院是绝不可能出面帮你解决的,统统都需要你自己来搞定。

所以笔者提醒那些对法拍房感兴趣的朋友,不妨考虑下毛坯房,因为毛坯就意味着没有人住,自然也就不存在原主人赖着不走的麻烦。

最后,再次重申一下,法拍房存在着太多的猫腻,一不小心就会入坑。所以在买法拍房时,要尽可能做到谨慎。找专业的法拍房代理机构,或者提前找专业律师咨询,都是一个比较便捷又有效的途径。

(本文内容仅供参考,不构成投资建议,市场有风险,投资须谨慎)

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