公司丨美的置业冲刺IPO 家电大王的地产杠杆故事 - 今日头条

公司丨美的置业冲刺IPO 家电大王的地产杠杆故事

来源:和讯网 2018-06-09 12:33:17

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中房报记者 许倩丨北京报道

“家电大王”美的集团创始人何享健旗下的地产板块开始浮出水面。

5月31日,美的置业控股有限公司(以下简称“美的置业”)向港交所递交了IPO招股书。

随着招股书的披露,何享健的地产王国野心也暴露在公众面前:致力于成为中国十大房地产开发商之一,目标是覆盖中国50个城市,并成为‘房地产开发+产业’的复合型企业。

为抢夺这波房地产规模化发展的门票,美的置业三年内将销售额提高到了500亿元,并制定了2020年赶超千亿的目标。与之相伴而生的是巨大的偿债压力。

据其招股书披露,2015~2017年美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日,美的置业净负债率181.4%,高出行业平均水平近1倍。

值得一提的是,美的置业约34.5%的借款均是通过信托及其他融资安排。以信托为首的非标业务融资正是被中国保监会严格监控的重灾区。

赴港上市寻求资本市场融资,成为美的置业高杠杆扩张下的迫切之需。

千亿地产野心

如果仍然以“家电企业”的目光来审度何享健一手创立的美的,未免有些因袭陈规了。早在上世纪90年代,何享健就开始在美的旗下公司涉足地产开发,代表作品为670亩的广东顺德市北滘镇海岸花园,当时的项目公司名字是佛山市顺德区威灵房产有限公司,何享健担任法人代表的公司在其中持股34.5%。

2004年,何享健私人回购佛山市顺德区威灵房产多数股权,正式成立美的地产发展集团,由此开启了进军地产业的大幕。不过此后6年,美的地产主要深耕广东佛山,发展缓慢。彼时,何享健提倡“宁可走慢两步,不能走错一步”。

直到2010年,美的地产的全国化扩张才姗姗来迟。这一年始,美的地产先后进入贵阳、株洲、徐州等城市,斩获5000亩土地储备。

2014年,何享健在考察美的地产项目时明确指出,房地产在未来一定时期内仍旧是中国经济的支柱产业之一,市场仍然大有可为。美的地产要做好长远打算。

2017年,美的地产再次提速,入驻长沙、石家庄、南昌、南京等城市。攻城略地上,似乎更为青睐二线及三四线城市,鲜有涉猎一线城市。2017年下半年众多二三四线城市的楼市热销,为美的地产迅速壮大提供了机遇,也给其谋求赴港上市增加了底气。谋求上市前的5月2日,美的地产正式更名为美的置业。

据招股书介绍,美的置业经营范围遍布全国11个省份的33个城市及1个直辖市。截至今年3月底,美的置业拥有土地储备面积3310万平方米,参照2017年国内上市房企土储面积情况,大约能跻身土地储备前20名。

从布局来看其和同城的碧桂园有异曲同工之处,项目多集中于二三四线城市。

其中,珠三角、长三角、长江中游、环渤海和西南等五个区域土储分别占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本营佛山依然是存粮重地,总土地储备面积601.4万平方米。长三角地区的土储主要集中在徐州和镇江。长江中游里株洲储备162万平方米占比总量近5%。环渤海经济区中美的置业重仓邯郸,而西南地区中美的置业的土储三强为贵阳、遵义和昆明。

土地储备的增加,为美的置业提供了更多可供出售的原材料,销售规模亦迅速壮大。招股书显示,2015~2017年,美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元,复合年增长率约114%。今年1~5月,美的置业的销售表现不俗,销售额约263亿元。

过去三年,美的置业年收入分别达到83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元;同期,其利润及综合收益总额分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元;毛利率分别为21.5%、22.8%、27.6%;净利率分别为4.6%、8.3%、10.7%。盈利能力甚至比房企销售额第一的碧桂园还要稍胜一筹。

对于未来三到五年的发展目标,美的置业提出了三大方向:第一,全国智慧地产领军品牌;第二,旅居产业特色小镇知名品牌;第三,2020年力争千亿规模。覆盖中国50个城市,在每个城市有4~5个房地产开发项目。

高负债与现金流压力

与所有追求业绩和规模的扩张型房企一样,负债与现金流是美的置业的痛点。美的置业同样置身资本开支高企及负债迅速攀升的压力。

据其招股书披露,2015~2017年,美的置业净负债权益比分别为622%、625%、119%。而2017年净负债率下降,主要是由于股东注资稀释,并非财务状况转好。美的置业的这一指标,在房地产行业中属于最高者行列。美的置业预计,“目前维持且将继续需要相当高的债务水平”。

目前来看,美的置业的现金流并不足以应对短期债务压力。截至2018年3月31日,美的置业拥有157.07亿元现金,借款总额为435.79亿元,包括150亿元的信托融资以及220亿元的银行贷款。此外,美的置业还有215亿元的贸易及其他应付款项,需要于1年内缴纳。截至2017年底及2018年一季度末,美的置业的经营现金流量净额均为负数。

从美的置业的主要融资渠道看,其通过信托融资及其他融资安排150.56亿元,占到借款总额约34.5%。

从资金成本看,截至2018年3月31日,美的置业平均借款资金成本5.6%,较2017年5.23%有所上升。这其中还包括了三笔总额35亿元的低息公司债,票息率为4.28%、4.8%。2018年5月24日,美的置业又取得批准发行一笔人民币14.4亿元的非公开公司债。

但在国内融资环境越发逼仄的当下,这并不足以应对美的置业高速扩张的大量资金需求。在招股说明书中,美的置业方面谈到未来风险因素时坦承,“未必有足够的资金支持未来的土地收购及地产开发,而且该资金资源可能无法按商业上合理的条款取得,或根本无法获取。”

赴港上市成为其迫切需要。美的置业总裁赫恒乐在2014年接受媒体采访时就表示,“将朝着上市目标去努力。”

由于内地对房地产行业严格的监管政策,A股上市短期内很难松闸。美的置业开始将目光转移到香港。2017年7月,赫恒乐再次表达上市意愿,“最近在推进,未来会考虑在香港上市”。赫恒乐称,上市不仅仅是解决短期融资和套现,港股上市公司可以提升获取资金的能力。及至2018年5月31日,美的置业递交了IPO招股书。

美的置业的底气

从公开的招股书来看,何享健一手培植的美的置业,是典型的“美的系”家族控股企业。由何享健及其儿媳卢德燕共同作为公司的实际控制人。

背靠千亿家电巨头美的集团,获得品牌和资源的强力背书,正是美的置业这个并不具备地产DNA基因却敢于与房企大佬同台炫技的底气。其中包括一站式智慧家居及生活解决方案的支持,以及在银行贷款方面美的集团的信用担保。

美的置业称,其竞争优势是长期形成的品牌、多元化及低成本土地储备、一站式智慧家居及生活解决方案提供者、高效管理架构及高度标准化营运策略,以及管理团队积极性高且经验丰富。

美的置业的业务营运,主要包括物业开发及销售、物业管理服务以及商业物业投资及营运三方面。截至2018年3月31日,公司物业开发及销售营收占总营收比例的97.5%。

同为佛山市顺德区北滘镇上的明星企业,美的集团和碧桂园彼此相距不过5公里。何享健和碧桂园创始人杨国强也是忘年交。

2017年11月,美的集团与碧桂园集团签署了《美的碧桂园战略合作协议书》,未来双方将在产城融合、科技小镇、智能家电、智慧家居、海外项目等细分领域进行多维度的合作。

除了为像潼湖科技小镇等各自已有的产城融合项目提供配套资源外,双方也将联合拓展新的产城融合项目,依托碧桂园在新型城镇化领域积淀25年的经验,打造示范标杆项目。

在这次战略合作上,碧桂园总裁莫斌甚至公开放话:以后碧桂园的家电只能用美的,以后碧桂园覆盖的市场就是美的的市场,美的覆盖的市场也就是碧桂园的市场。

有意思的是,美的置业与碧桂园在战略布局上均以二三线及四线城市为主,这意味着这对亲密的合作伙伴也会有兵戎相见的时候。

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