首分论市:27城6月楼市走势预判 - 今日头条

首分论市:27城6月楼市走势预判

来源:广州乐居网 2018-06-14 07:02:49

克而瑞27城首席分析师预判市场。

北京 王秀玲

楼市现状:

5月,北京商品住宅成交同环比明显增加,供应环比略增,同比下滑近七成,新房供求矛盾显著,二手房成交创新高。新开盘5个项目,去化程度较差,通用博园去化率最高仅30%。政策上在原有政策下将首套房贷款利率在央行基准利率基础上上浮10%,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精 装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款等。土地市场无经营性用地成交,新增供应8幅经营性用地,位于朝阳区、大兴区、丰台区、顺义区、房山区,包括纯住宅用地1幅,住宅部分均设置了商品住宅销售价格上限。环京地区市场持观望态度,回暖迹象不明显。

上海 李振宇

楼市现状:

5月,上海商品住宅预售证审批速度放缓,全市整体供应出现回落,供应量仅28万方,环比上月的高峰期降幅达74%,新开盘量缩减至10盘,多为外郊环刚需低价项目,新盘入市速度间歇性放缓。成交量方面上月网签滞后的备案数据呈现进本月,环比小幅上涨。受中高端项目拉动,全市均价出现明显上扬。土地市场累计成交4宗地,2宗商办地,1宗经营性宅地,1宗租赁用地;在市区土地稀缺、经营性宅地供应萎缩的行情下房企拿地趋于谨慎。

广州 梁永光

楼市现状:

5月,商品住宅供应重回百万平方米之上,如期迎来推货小高潮,成交也刷新了年内新高。新开盘/加推共24个,比上月减少4个,整体开盘去化率为73%,环比提高15.44个百分点,多数楼盘去化理想。除了开发商保持平价出货的积极态度之外,广州局部区域如增城区的备案价有所放开,购房者首付门槛有所降低,也成为刺激楼市成交转旺的一大因素。土地市场供应15宗经营性用地,创今年新高,主要分布在外围区域,成交仅2宗商办用地,且为底价定向成交。二手房成交环比上涨4.4%,周度成交量维持在2000套左右。

后市预判:

供应:预计6月新货入市的速度会放缓。

成交:预计6月成交有望延续5月的回暖节奏。

房价:季末冲刺为了快速回笼资金,部分楼盘的折扣**将对一次性付款以及高首付的买家倾斜。

深圳 陈洪海

楼市现状:

5月,深圳市场商品住宅市场量升价跌。供应同环比齐升,成交环比涨幅超30%,同比去年下降5%,成交均价54764元/㎡,环比微跌0.89%,去化周期拉长至22个月。开盘共计7个项目,主要以普通住宅为主,整体去化率超60%,客户多以自住为主。土地市场5月无成交,二手房市场成交回暖。

后市预判:

供应:预计6月加推量仍会增加。

成交:预计6月成交将成为上半年最高月。

房价:预计6月房价变动幅度不大,房企为冲刺上半年任务,价格上会有所让利。

热点区域/板块:热点板块是龙城、龙岗、坪山、香蜜湖、布吉、西乡、坂田、沙井、民治。

天津 张福娜

楼市现状:

5月,天津商品住宅市场供需两旺,“河海英才“落户政策一天申请落户人数达30万,刺激房地产市场,但主要集中在落户周。29个项目新开盘入市,主要分布在环城四区、远郊,项目间去化呈现两极分化。土地市场预计6月将会集中加推。

沈阳 洪晶

楼市现状:

5月沈阳商品住宅新增供应同环比上涨,成交同环比下滑,消化周期拉长0.5个月,供不应求有所缓解,整体市场仍持续高热表现。进入开盘加推活跃期,本月共开盘加推项目35个,均为新品加推,新品价格仍处于持涨状态。土地市场5月成交仅3宗,主要是政府供地速度放缓,导致成交量降低,但房企拿地的欲望仍然较高。政策方面调控对目前市场影响力较低。

后市预判:

供应:整体市场供应仍将持续放量。

成交:受年中冲量影响,至6月底前成交量将不断攀升,7月将呈现回落。

房价:整体房价仍处于稳涨状态,但不排除各别项目因冲量影响采用以价换量的手法,导致整体市场备案价格呈现波动状态。

热点区域/板块:城市西南、南部仍将处于沈阳楼市热点区域。预计下半年,在市场价格上涨挤压下,价格洼地的沈北区域,因轨道交通可达性而将不断受益。

长春 史嵩龄

楼市现状:

5月长春市场供应量继续增加持续高位运行,成交量价齐升。共5个项目新开盘入市,项目间去化表现分化,高新慧园项目高达98%,凯旋公馆项目仅28%。土地市场本月经营性土地供应4幅,其中商住用地2幅,分别位于高新北区、宽城区。成交面积48.9万㎡,其中2幅都为商住用地,受政府供应土地影响,地价波动较大,商服楼面地价环比下降达82.62%,政策上5.2号正式实施限售政策。

后市预判:

供应:6月份市场加推大幅度增加,预计加推共计27个,加推节奏相比去年同期增加量较大。

成交:6月市场成交热度继续增加,成交面积环比会有大幅度上升。

房价:预计保持稳中有升的局面。

热点区域/板块:本月的热点区域以南关区、宽城区、高新北区和净月区为主,随着一级市场的发展,开发商未来的重点将会逐渐转移到绕城高速外的城区,长春新区和莲花山区域为主要区域。

济南 唐堂

楼市现状:

5月,济南商品住宅供应成交环比增加,特别是成交同比大涨91%,市场逐渐开始平稳回升。开盘加推15次,去化程度一般,平均去化率仅63%,受限价影响市场价格相对偏低,置业者的购房意愿逐渐释放出来,客户购买热情较高,推动大量客户到访。本月土地市场新增土地供应24宗,其中历城区13宗、历下区9宗、天桥区1宗、长清区1宗;成交仅1宗且以底价成交。二手房市场价格平稳略升,历下区挂牌均价依旧最高,长清区挂牌均价突破万元,R1线的全线贯通对房价的提升效应有所显现。

后市预判:

供应:预计6月供应放量。

成交:预计成交量有所上涨。

房价:计未来将会有进一步推高价格的可能。

热点区域/板块:济南刚需客户外溢,齐河、济阳等卫星城市热度提升。

青岛 毕怡

楼市现状:

5月商品住宅供应量基本维持稳定,但受调控政策影响,部分开发商放缓开盘计划,拿预售不积极,所以供应量还处在低位。因5月份签约回归低位,成交量总体低于3、4月。5个项目新开盘,在上合峰会影响下市场的热度没有减弱,重点项目的开盘去化率多在90%以上。政策上加快培育和发展住房租赁市场,多渠道增加租赁住房,推出相关的税收政策**等。5月土地市场成交量继续维持在200万方以上的高位,但供应量有所回落。目前市场观望氛围较重,预计峰会结束之后会有一波新的调整。

后市预判:

供应:适逢上合峰会,上旬会是供应低潮,供应的高峰会出现在下半月。

成交:网签量维持稳定,短期内随着开盘数量的增多,预计成交量有所上涨。

房价:由于一二手房价格倒挂,一手房仍有上涨压力大。

热点区域/板块:即墨区、胶州市。

南京 赵静波

楼市现状:

5月,南京商品住宅供应放量,成交小幅回落,供不应求格局未改,消化周期为4.8个月,持续低位运行。共18个项目开盘,两江及高淳溧水板块为供应主力,推盘量较高,整体去化71%,只有个别项目整体去化量不高;郊区盘凭借价格低优势获得热销,短时间无法实现利好的板块,相应项目去化较低。由于整体供应不足,多数楼盘因无房可卖,案场到访人数较同期下降3-4成,尤其是热点区域或热点楼盘。土地市场主城供应11宗,涉宅用地7宗,商办4宗;成交6幅地块,4幅底价成交,中建首进江宁,整体来看开发商拿地趋于理性。二手房市场成交量增加,成交均价持续高位,随着新房市场冲刺年中集中入市,预计接下来二手房市场热度将下降。

后市预判:

供应:6月南京楼市预计有40余家楼盘推新,其中大部分为住宅房源,包括6家纯新盘将在6月迎来首开。

成交:整体成交量预计应在当期供应量的70-80%以上,河西、江北核心区热门楼盘将基本售 罄。

房价:房价上涨压力较大,高价项目入市直接关系到各板块房价格局,若备案成功,将会直接拉高南京房价。

热点区域/板块:河西、江北、江宁。

杭州 刘晨光

楼市现状:

因4月推盘项目延迟至5月推盘,导致5月供货量相对处于高位,但成交量同环比双降,受公证摇号影响领证至签约周期拉长导致库存量环比上涨,市场整体供过于求。55个项目推盘,住宅去化明显分化,热点项目逢推必罄,远郊大面积毛坯联排和高总价的高层产品去化一般;公寓在限酒令等刺激下,量价齐升高。房企新开工意愿分化,部分房企因协调备案时间长,存在大量达到领证标准未开盘的项目;部分房企因土地储备不足,开工节奏较慢。土地市场5月挂牌7宗地,成交11宗,其中9宗宅地因公证摇号售价预期调整,仅3宗宅地达到封顶溢价并自持。二手房市场成交依旧维持高位,仍以下沙沿江、翠苑、朝阳等为主。

后市预判:

供应:预计6月在半年度业绩冲刺等目标要求下,供应将继续保持高位。

成交:预计短期内市场热度仍将维持高位,项目分化进一步凸显。

房价:预计将继续保持高位运行,短期内或将受结构影响小幅波动,整体保持稳定。

热点区域/板块:目前主要集中在现有或规划地铁站口,以良渚、南部卧城、新街、义桥等板块为主。

合肥 白杨

楼市现状:

5月,合肥楼市新增商品住宅供应量环比略下滑,成交量同环比急速增加,近期新开盘项目数量众多,大多数项目去化程度普遍较好,一二手房价格倒挂,整体看市场较去年表现坚挺。土拍市场供应12宗,成交9宗,市场热度不减。随着6月冲刺年中,新增供应集中入市,预计成交量将进一步增加。

徐州 季友国

楼市现状:

5月,徐州楼市供应量基本与上月持平,成交大幅上涨,市场整体向好。新开盘加推项目共计21个,以高层、小高层和洋房别墅为主,整体去化率达97%,其中高层小高层整体去化情况较好,洋房等高售价房源,去化率相对较低。政策上5月31日出台新政,继续调整限售。土拍市场较为火热,共挂牌28宗地块,成功出让10宗,其中红星美凯龙以274070万元成功摘得黄山村及周边地块,刷新徐州单宗地块成交总价新记录。

后市预判:

供应:6月徐州主城区预计有16个项目有推新计划,超过4000套房源将推出。

成交:目前泉山和铜山区的供应项目最多,其次为上月未备案项目会在本月陆续备案,故6月备案热点区域依旧为上述两个区域。

房价:未来一段时间商品住宅均价在维持平稳状态。

热点区域/板块:铜山南部区域多个纯新盘蓄势待发,而传统热门区域城东板块及新晋潜力区域城西、城南板块都将有新房源将加推。

苏州 戈文问

楼市现状:

5月,苏州市场供应锐减,成交环比小幅上行但不及去年同期。新开盘量基本与上月持平,整体成交去化率为71%,上旬未有项目推盘,中旬以高端项目为主,进入到下旬则以刚需项目为主,总体看本月以刚改为主。土拍市场维持稳定,吴江挂牌6宗宅地和1宗商办用地,成交4宗宅地,1宗商办用地。二手房市场成交回暖,约为新房市场的1.5倍。

后市预判:

供应:预计6月供应量为40万方。

成交:预计6月住宅成交量为65万方左右。

房价:预计6月成交均价为20000元/㎡。

热点区域/板块:近期吴中木渎板块、尹山湖板块,吴江城南板块、太湖新城板块,市场热度较高。

常州 戈文问

楼市现状:

5月,常州商品住宅市场供求两旺供求,纷纷创今年新高。市区共20个楼盘24次开盘,共推出3250套房源,整体认购率在82%。土地市场本月有7宗地块挂出,其中4宗纯住宅用地,2宗商住用地,1宗商业用地;成交5宗含住宅地块,其中4宗地块成交楼面价超过10000元/㎡,旭辉、德信、中铁建首进常州。二手房市场也热度不减。。

后市预判:

供应:6月商品住宅供应量预计45万㎡左右。

成交:6月商品住宅预计成交50万㎡左右。

房价:商品住宅均价预计在13500元/㎡左右。

热点区域/板块:新龙板块、戚墅堰板块、武进高新区板块。

无锡 王新科

楼市现状:

5月无锡供应量激增,成交基本与上月持平,市场供过于求持续,消化周期拉长1个月。目前“限购”“限售”“限贷”“限价”政策并没有放松的痕迹,均价缓慢上涨。因项目集中备案,新开盘入市共19个,其中高端项目去化程度最高,去化率在90%以上,结构上改善型需求依旧为市场主力。土地市场本月无经营性用地成交,累计供应7幅土地,其中5幅商住用地,2幅纯住宅用地。二手房成交环比上涨,从区域来看南长成交量最大,其次为滨湖和惠山。

后市预判:

供应:大部分楼盘已在5月加推入市,预测6月份市场供应量会小幅下跌。

成交:预测成交量环比将会小幅下降。

房价:预测6月房价仍然会平稳上涨。

热点区域/板块:苏南沿江高铁途径区。

厦门 林凤

楼市现状:

5月厦门商品住宅供应量环比小幅下滑,成交有所回暖但仍低位运行,消化周期拉长至20个月,市场持续低迷。共有5盘新开,除龙湖景粼原著推别墅产品外,其余4盘均推普通住宅,整体案场到访量虽明显增加,但项目入市整体去化一般;在限价背景下,企业调价难以实现,成交持续平淡,仅部分刚需中小户型产品开工意愿较强。政策上从多渠道增加租赁住房供应,进一步加快住房租赁市场发展,规范住房租赁管理,建立租购并举的住房制度。土地市场本月新增供应2幅商住地,无商住用地成交,从今年2次商住地供应情况来看,均以“岛外优质地块+分类取消限制”探市,预计分类取消限制的手段仍将继续。由于当前大部分购房者仍持观望态度,本月二手房市场成交量现小幅回温,预计后期成交量价还会持续胶着。

后市预判:

供应:预计6月10个项目开盘,新增供应较5月会有所上升。

成交:预计6月成交量将现上升趋势。

房价:预计未来成交均价将主要依靠高低价新房源平衡维稳。

热点区域/板块:近期厦门市场热点转移至同安和翔安。

福州 方明

楼市现状:

5月,福州五区商品住宅供应回暖,成交受“限签”政策影响再度下滑,创近一年新低;闽侯本月供应量再度上涨,创近一年第二高位,成交量上涨明显,但整体看仍处在低位。共14个项目开盘,多以顺推方式入市销售,公开开盘项目中高首付、捆绑精 装或车位的去化表现较差。政策上对高首付、捆绑精 装和车位、价外加价的的销售行为进行严格限制,预计开发商后期拿证难度将进一步提高。本月市区成交5幅商住用地,主城区成交土地回购安置型商品住房比例高达80%-90%,外围马尾、长乐土地市场持续火热,溢价率均超50%,且均进入竞配建环节,但在限价背景下房企拿地较为理性,实际可售楼面价贴近周边早期成交地块。

后市预判:

供应:预计5月市场供应或有所放缓。

成交:成交保持低位。

房价:在“限价限签”背景下,房价难有大起大落,持续中高位运行是大概率事件。

热点区域/板块:五四北、奥体板块短周期内仍将保持较大热度,另外与旧城改造的整体大环境一致,连潘、义井等片区将成为市区改善型置业的热点;高房价下带来的大量刚需外溢,将进一步提升周边低价刚需板块的热度,如南屿、南通。

武汉 吴洋

楼市现状:

5月,武汉市场供应量达到年内供应峰值,前4月大量潜在供应积压逐渐开始释放,成交持续上行,整体去化周期仍处于低位,不足3个月。共32次开盘,日 光17频次,整体首日去化率90%,较上月小幅下滑,且多区域出现分化,日 光项目主要为均价18000元/㎡以下的刚需刚改项目。土地市场供应住宅用地10宗,多位于远郊区域并以新洲和黄陂为主;成交4宗,龙湖首次在武汉一级市场获地。政策方面依然为人才新政的补充。

后市预判:

供应:6月份,武汉市的推盘量将会继续走高,预计供应量将会达到280万方左右。 成交:交预计仍将随供应水平同步变化,现在有逐渐回升趋势。

房价:整体来看,绝大多数项目房价难上涨。但个别企业存在依靠特殊操作得以备案价上涨可能,部分政府引导投 资低价值区域备案价管控强度相对较松。

热点区域/板块:三环内刚需客户置业热门板块如白沙洲、四新、青山依然保持较高热度,三环外光谷新中心、文化大道、盘龙城片区仍旧是关注焦点。

长沙 王新科

楼市现状:

5月,长沙楼市供应同环比大涨创历史新高,成交回落,供求矛盾持续。共21个项目开盘,平均去化率91%。万科、北辰等重点房企**率远高于房源套数,开盘当天即售 罄。部分项目由于前期**客户不足,且产品面积偏大,不符合当前市场需求,以及项目位置靠近高架桥,易受噪音影响,去化偏低。土拍市场供应下滑,主要以工业用地为主,共计供应11宗地块,其中3宗双限地,新增地块呈外扩趋势。成交方面仍维持高位,多宗双限地块溢价成交,楼板价及溢价率双双止跌回升,开发商对土地渴求度大,六区拿地难度升高。另外受当前市场供需失衡影响,一些楼盘摇号中签率较低,许多“伪刚需”的存在,导致购房者反映极其强烈,维权行动频发。

后市预判:

供应:6月长沙楼市有望迎来一波供应小高潮,预计上市项目将超过50个。

成交:随着供应的增加,后期成交将回升。

房价:未来市场成交价格有望实现小幅增长。

热点区域/板块:西城片区城市设计方案涉及区域。

郑州 赵爽

楼市现状:

5月,郑州商品住宅供应环比小幅增加,同比仍不及去年同期水平,成交回暖去化周期缩短1.2个月。新开盘项目数量依然较多,整体去化水平较好,其中三房户型的去化占比本月总去化的85%。企业无明显调价意愿,5月案场到访量方面较上月有下降,月度平均单盘到访量140组客户,环比下降7%。土地市场预计6月份主城区将有7宗土地(5宗住宅,2宗商业)竞拍,均为城改用地。

成都 闫涛

楼市现状:

成都5.15调控政策升级,商品住宅供应增加,受政策制约购房者锐减致成交量下滑,但售楼部到访量依旧保持高热度,新开盘项目去化率全部达100%。价格方面5月新开批次较前期价格有所上涨,企业多以提高精 装标准来暗中提升价格。土地市场总体表现为量价齐跌,底价成交的地块激增,遇冷的主要表现为远郊商业用地,而商住用地依旧保持较高的热度。由于土地市场供需逐渐平衡,且竞拍门槛较高,开发商拿地更加谨慎。

后市预判:

供应:预计6月房地产市场供应增加。

成交:成交亦受供应影响,而由于公寓并未纳入限购范畴,一部分住宅投 资需求将外溢到公寓市场。

房价:在四限政策调控下,新房和二手房价倒挂,购房者更加倾向于参与摇号抢购新房。

热点区域/板块:热点区域由主城向近郊再向远郊逐步扩大。

重庆 王伟

楼市现状:

5月多盘集中放量,新项目逐渐面市,供应明显上涨;随着开发商推盘力度的加大,各区均回暖明显,北区蝉联榜首。新开盘项目数量较多,当天即售 罄,价格处上升通道,市面上无一万以下房源。受政策调控,以及开盘加推项目的增多,房企调价意愿不强烈,但不排除后续限购的可能性。5月土拍市场供应力度加大,17宗商住类用地集中供应,11宗地块成交,13家房企再新增土储,整体热度上涨。

后市预判:

供应:6月供应持续加大,预计130个项目开盘,改善持续发力,从区域来看主要集中在渝北、巴南区域。

成交:6月随着下一波供应小高潮的到来,市场热度将继续上涨。

房价:核心区改善房源持续备案,助推均价再创新高。

热点区域/板块:悦来、礼嘉、中央公园板块成交表现强劲,南区茶园、龙洲湾板块,随着房企的不断拿地布局,加之区域规划利好,市场热度不减。

昆明 王伟

楼市现状:

5月,昆明楼市供需两旺,同环比双双大增,新入市16个项目开盘即售 罄。本月由于楼市限购政策的不明朗大部分房企抓紧集中开盘和加推,且外地客户较多,住宅市场热度持续高涨。新项目和在售加推项目价格均成上扬趋势,项目价格均在12300-29000元/㎡之间,大大高于市场均价水平。土地市场新增供应12宗,成交商住类用地8宗,其中7宗底价成交,1宗溢价成交,房企纷纷在北市区拿地,区域价值受到认可,竞争加剧。

后市预判:

供应:6月新开盘或加推项目会逐渐增加,市场放量大幅攀升。

成交:6月市场成交量将不会低于5月,市场成交量将逐渐持续攀高。

房价:近期市场均价将会稳中有升。

热点区域/板块:目前的发展中心主要集中在2、3环及3环外,南、北市区和呈贡区受到房企的重点关注,晋宁区和安宁市也随之受到企业的关注。

南宁 吴宁

楼市现状:

恰逢五一节点以及“房博会”,房企继续加大推货力度,5月住宅供应创2018年新高。随着供应端持续放量,成交量也达到较高水平,本月再次突破百万方。开盘推新项目多达14个,其中4个新盘首开,整体去化表现良好,绝大部分去化率达80%以上。土地市场热度依旧,供应集中放量,新增14幅住宅用地,成交2幅住宅用地,美的、中梁携手双双进军邕城。整体来看尽管现阶段的银行贷款政策吃紧,房贷利率上浮,加上精 装、外收等因素,购房门槛提高,但南宁市场依然需求旺盛。

后市预判:

供应:预计整个二季度将不断有更多新项目入市,供应量将保持较高水平。

成交:预计二季度市场维持火热状态的可能性较大。

房价:预计后期房价走势仍是以“稳”为主,维持在11000元/㎡左右。

热点区域/板块:西乡塘区和龙岗板块。

西安 朱郁

楼市现状:

5月,西安供应,成交全部高位运行,市场供求矛盾显现。新开盘项目数量较多,共计55个,平均开盘去化率超9成,去化率达100%的项目有45个,推盘较多的房企有万科、绿地、中海、阳光城等。需求结构上由于政策的向导,特别是落户政策的出台致客户需求已从刚改向改善上靠拢。土地市场本月供应16宗成交4宗,其中西咸新区受政策扶持、产业利好、人口涌入等叠加利好因素,火热度更高。

后市预判:

供应:预计 6 月份供应速度有所加快。

成交:预计 6 月份市场成交或有所上升。

房价:由于限价政策影响,短期内西安房价整体稳中渐涨。

兰州 滕建华

楼市现状:

5月,兰州商品住宅市场供应量有所增加,但从成交来看今年5月同环比均有下浮,整体市场依然供不应求。政策上公积金新政正式实施,对部分房企进行专项整治,进一步规范房地产市场秩序。土地市场新增出让土地34宗,成交土地18宗,品牌开发商在主城区的“拿地热”依然不减,地王频现,高地价使得单价、总价节节攀升,品牌开发商在兰州的产品战略有从刚需市场转战改善市场的趋势。

后市预判:

供应:供应量有所增加。

成交:6月整体市场仍保持延续性及稳定性,个别楼盘如万科城等低单价、低总价利好条件仍将掀起刚需市场的热潮。

房价:交价格将维持小幅波动,平稳运行的态势。

热点区域:七里河区小西湖西站板块、三滩板块、彭家坪板块;安宁区盐池板块、安宁中心板块;城关区城关中心板块、黄河北板块、青白石板块。

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