房产调控政策下 合肥“地王”项目还好吗? - 今日头条

房产调控政策下 合肥“地王”项目还好吗?

来源:中安在线 2018-08-09 07:23:30

据市场星报讯 近两年来,“地王”成为了合肥房地产市场的新热词。所谓“地王”,严格上是指某一区域内总价或每亩单价最高的地块。这些地块大都为居住用地,容积率较低,开发的项目也都是高端类住宅,价格不菲。因此“地王”也逐渐成为了豪宅的代名词。据统计,目前合肥市九区三县从2015年起,至今已“诞生”了18个“地王”项目。在合肥楼市严格调控的大环境下,这些“地王”的状态又如何呢?

2016年的合肥“地王”最多

2016年对于合肥房地产市场是十分火热的一年,目前整个合肥市的在售或即将上市的18个“地王”项目中,有15个在当年产生。通过查询土拍结果可以发现,这些“地王”很多都在同一天出让:最多的是在2016年9月23日,在该日的土地拍卖中,仅一个下午的时间合肥市就“诞生”了6个新“地王”。

土地市场“地王”频出,带动了许多中小房企“跟风”拿地,最直接的影响就是住宅楼面价的居高不下。所谓楼面价,就是指楼盘在销售时,单位售价中所包含的土地成本,这也是房屋售价的重要参考标准之一。

有业内人士曾分析称,一般情况下楼面价和房价呈正比例关系,楼面价高的房子房价不会低,房价一般为楼面价的1~2倍。根据安居客的数据,在2016年土地市场热度最高的1~9月,合肥新房均价涨幅达到了令人惊讶的60.72%。

但随着“限购、限价”等楼市调控政策的出台,原本这些“地王”所面对的大好市场形势戛然而止。根据安徽清源房地产研究院发布的数据,在实施调控政策后的2017年里,合肥市土地成交金额同比下跌29.8%。全年仅有经开区出现一宗“地王”,市场热度下行明显。“调控政策对于‘地王’来说影响比较大。”有分析人士认为,由于这些地块成本就很高,导致其开发的项目受限价的影响无法售卖,资金不能及时回流周转。

等待备案时间长置业顾问不好当

小陈是合肥市包河区某“地王”项目的一位置业顾问,用通俗的话来描述,他的日常工作就是“卖房子”。据他介绍,自己所在的项目2016年5月就已拿地,因为限价的缘故,直到今年1月才拿到了合肥市物价局的预售许可证。

“只有在物价局备案了,拿到预售证之后,房子才能卖。”小陈表示,从拿地到备案超过一年的等待期,对于不少高价“地王”来说并不少见。通过查询合肥市物价局网站可以发现,在合肥的18个“地王”项目中,等待期超过一年的项目多达一半。

置业顾问本质上也属于销售人员,房屋成交额的提成占据了收入的大部分,在等待预售证的过程中,工资方面就不会太宽裕。据他介绍,置业顾问这一行流动性特别强,跳槽是常有的事。“跳槽一般有两种情况,一种是房子卖完了,一种是房子卖不掉。”在房子无法出售时,开发商的资金周转很可能都会出现问题,基层员工也会受到影响,这时跳槽的人数就会上升。

不过今年以来,随着一批“地王”项目获准入市,在项目上工作的置业顾问日子就好过了很多。截至发稿,合肥市九区三县的18个“地王”项目大部分都处于在售或即将开售的阶段,只有少数几个仍在“观望”,这也是市场回暖的信号之一。“虽然‘地王’盘价格都较高,但是过来看房、认筹的人还是不少,熬过了去年现在算是苦尽甘来了。”小陈说道。

“地王”项目仍面临不少难题

“今年不买房,明年买地王。”这是2017年底在合肥购房者之中流行的一句顺口溜。然而这却并不是无稽之谈,在去年的低价盘逐渐售罄后,今年市场上可供购房者选择的项目少了很多,大众对于2万元+/㎡的价格的认可度也在渐渐提高。但看似慢慢变好的市场形势却“暗藏”着危机,对于这些“地王”来说,前路并不是一帆风顺。

预想的价格与实际售价的出入是“地王”项目面临的最大难题。虽然今年有不少“地王”入市,但价格却低于开发商的预期。以小陈所在项目为例,该项目在物价局的备案价格为23821元/㎡,仅比地块楼面价高了5000元。以这样的价格开盘虽然可以解决短期资金回流的窘境,但对于后期利润并不利。作为区内第一个价格突破2万元/㎡的项目,“地王”在物价局备案时将精装房改为毛坯,而这也是为了控制成本的无奈之举。

在调控不松口的情况下,合肥仍有一些“地王”项目选择等待入市时机。但这样不仅消耗成本,而且有可能会失去市场。除客源的流失外,房贷利率上调也是“地王”项目必须要面对的难关。由于长期不能备案,房贷利率不断上调,购房者的成本也在增加。“地王”项目的准客户,很多就在等待的过程中逐渐流失。

合肥房地产市场高端化或成趋势

2018年6月,合肥开始实施“毛坯”“装修”价格分开备案标价,为“地王”项目提供了新的“出路”。通过给装修价格标价5000元/㎡,庐阳区的“地王”项目售价达到了30000元/㎡,而5000元也是目前合肥市装修价格备案的上限。这让不少购房者心生质疑:这5000元/㎡的装修费用到底是为了高端品质,还是单纯的为了抬高价格?对此,有专家表示,新政策出台后还需严加监管,交房验房是也要严格把关,防止出现“钻空子”炒高房价的行为。

截至目前,合肥市区的房地产市场已经大致平稳,“地王”不再频现,但下辖的各县域地区一段时间以来则呈现地价、房价齐升现象。在5月30日的土地拍卖中,合巢经开区又出现一宗“地王”,单价与总价均创巢湖新高。合肥市区内在总体上控制了房价过快上涨,一方面在于采取了切实有力的调控措施,另一方面则在于积极推进结构调整、转型升级。但县域地区,由于在把握调控时力度不一,导致房价不降反升,这也在很大程度上推动了三四线城市的土地出让金大幅上涨。

业内人士分析认为,在刚性需求占据市场主力的趋势下,以往房企靠囤地就能赚钱,炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返。特别是在纯新盘大量入市之后,库存井喷,高价盘入市压力越来越大。但是同时不能否认,即使目前高价盘去化率还不是特别理想,市场的高端化趋势已经正在形成中。总体来说,在当前合肥“限购、限贷、限价”政策下,购房需求回归理性。而这也是一个很好的契机,让有购房需求的人抓紧时间买房置业,而等到楼市“转型”“地王”大规模入市之后,机会肯定会越来越少。

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