白云琴星小学地块出让 起拍价高企市场接受度如何?

来源:新浪乐居 2018-08-11 09:45:09

位于嘉禾望岗与龙归之间的全新住宅片区,即将迎来首宗居住用地出让。本次出让地块同样为年内市区首推的可销售宅地。

这宗地块的具体情况如何,周边配套及前景如何?下面广州中原研究发展部将为你详细介绍琴星小学地块。

地块基本信息

白云区琴星小学地块为中心区2018年挂牌的首宗可供销售商住用地。

共占地1.71万㎡,实际可建设面积为1.09万㎡,容积率为2.9,计容建面为3.04万㎡。

此外,地块除了需要配置少量的社区居委会、垃圾收集站等社区生活服务配套设施外,并无其它特别的建设要求,属于近期出让地块中规划限制较少的“净地”。

需要指出的是, 该地块采用“竞地价+竞自持+摇号”的出让方式,地块起拍总价达6.99亿元,折合楼面地价为23000元/㎡;

该价格与2016年出让的白云新城AB2911053地块持平,同属于白云区最高起拍楼面价。

而该地块最高限价为9.89亿,届时最高楼面价为32500元/㎡。

地块四至及现状情况

白云琴星小学地块位于嘉禾望岗与龙归片区之间。

广州中原研究发展部实地调研了解,地块的西侧紧靠京广线,北侧则邻近片区主干道均禾大道,车辆噪音影响相对较大。

而南、东两侧均被周边村落以及厂房所包围,居住环境略显脏乱。

目前,琴星小学地块仍然维持“原状”,地块仍还没进行拆迁处理。

但据了解,早在3月份时,白云区政府嘉禾街道办事处在已发布关于琴星小学拆卸工程招标;

招标内容为拆除原有建(构)筑物的拆卸工程,招标价为124万元,工期控制在30日内,但截止至7月底,拆卸工程尚未开展。

另外,需要指出的是,本次工程支出属财政资金,故不算出让地块的成本。

周边配套情况

交通方面,琴星小学地块所在区域道路交通便利,邻近均禾大道以及京广线,可接驳华南快速干线禾京珠线,自驾车出行十分便捷。

但公共交通略显不足,若要前往天河、海珠区则只能通过公交接驳嘉禾望岗或黄边地铁站,路程约10-15分钟,公共交通出行有一定的局限性。

生活配套方面,琴星小学地块周边生活配套有所欠缺;

多以新科村级生活配套为主,档次偏低。而中大型的商业配套主要集中在2-3公里开外的嘉禾望岗片区。

而教育资源方面,颜乐天纪念中学、新科小学、新科幼儿园等多所优质学校坐落,可满足周边村民或工业园区员工子女的教育需求。

地块整体市场价值分析

1)年内市区首宗宅地出让

有望抢占市场份额

从2015-2018年广州中心区居住用地供地情况来看,整体呈现明显下滑趋势。

2015年中心区居住用地供地面积可达71.85万㎡、2017年下滑至11.7万㎡;

而本次出让的琴星小学地块成今年市区首推的可销售的居住用地,目前市区土地资源紧缺已成常态,大面积供地成奢望。

在这样的背景下,预计日后市区住宅供应大不如前,可售的一手项目较少,地块产品所面临的竞争形势亦相对较弱;

未来地块产品有望能够大量地抢占市场份额,填补市区新房市场的空白。

2)三大规划区辐射

有望承接其规划利好

从白云中北部重点规划布局来看,琴星小学地块位于空港经济区、航空产业基地以及白云湖规划区之间,地块处于白云中北部三大重点规划区辐射范围之内。

其中,白云湖涵盖黄金围、北部水厂以及东侧片区三大产业、居住布局规划,积极发展IAB产业。

同时借助白云湖交通枢纽,改善区域通勤条件,以吸引更多投资、人才流入;

此外,地块北侧的空港经济区则重点发展航空运输高端产业,服务“国际航空枢纽”白云机场。

可见,随着航空产业基地的投入使用以及空港经济区和白云湖的投入建设,将盘活白云中北部的整体经济发展;

同时地块项目亦将成为三大规划区上班族安居置业的优选区域。

地块未来风险分析

1.楼市发展前景尚未明朗

该地块地处嘉禾望岗与龙归之间,周边商品住宅小区稀缺,以城中村、产业园为主,近5年无公开出让宅地记录,属于全新住宅片区。

而距离最近的居住片区处于2公里开外的嘉禾望岗片区,其一手住宅新世界云逸在售均价在5.5-5.6万元/㎡,而二手小区单位均价在4.5-4.6万元/㎡之间。

根据规划指标,琴星小学地块的出让,将为该片区提供30422㎡的住宅供应体量。

广州中原研究发展部分析认为,目前项目所在片区目前一二手住宅市场相对空白,发展前景尚未明朗,市场需要一定时间培育。

因此未来片区楼市将如何发展,发展的速度是否能跟上项目开发进度,对本项目未来销售或有直接影响。

2.周边落后厂房众多

居住环境有待优化

目前琴星小学地块周边聚集了众多落后的产业园、厂房,货车出入相对频繁,居住环境略显脏乱,同时伴随一定的空气污染的问题。

在这样的情况下,地块项目未来产品的市场定位将有所局限,潜在客户群体相对狭隘;

部分有改善、置换需求的广州市区客户购置意愿相对较低。

但从另一方面来看,周边旧厂房亦可能通过改造升级或转型为高精尖的工厂、产业园,有望形成人口聚集,为地块带来大批的居住需求,并盘活片区经济发展。

3.起拍楼面价高企

市场反应仍待考证

本次出让地块起拍楼面价高企,与白云新城AB2911053地块处于“同一起跑线上”,但其楼市价值远不如白云新城出让地块。

其中,白云新城板块为白云重点打造的商务区,未来将建设为现代商务文化聚集区,而本次出让地块片区仍处于起步阶段,市场反应如何仍待考证。

此外,待琴星小学地块项目进入销售阶段后,部分白云新城、黄石等片区的次新房将逐步流入市场,届时项目潜在的置业客户可能存在一定分流影响。

因此,广州中原研究发展部认为该地块起拍价已属高位,加上片区楼市发展前景尚未明朗,意向拿地房企不宜过分追高。

4.后续政策调控趋紧

房企不宜追高价

目前政策调控环境仍然趋紧,在今年7月底的时候,中央定调为“坚决遏制房价上涨”。

多地陆续出台调控收紧政策,其中深圳更是通过对“企业限购”、“公寓限售”等多项调控手段促进房地产平稳健康发展。

因此,广州中原研究发展部认为,在这样的大背景下,广州未来政策调控持续收紧的概率较大,投资行为可能会再次被抑制。

未来房价将走势以平稳或稍有下行为主,买家置业归回理性。若房企拍地时盲目追高价格,这对其未来产品的定价以及销售增添不少的难度。

地块未来客户群体分析

对比白云区白云新城、新市等板块而言,地块所在片区生活配套、居住环境等各方面条件略显不足。

考虑到该情况下,未来产品项目可以开发为以中端刚性需求为主的产品,地块开发项目的核心客户群主要为周边工业区、厂区的高管。

另外,部份在白云新城、黄石等板块的上班族同样是地块的核心客户群体。

地块SWOT分析与调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对琴星小学的SWOT分析如下:

综上所述,本次出让的琴星小学地块除区位条件相对优越外,其生活配套、居住环境均处于相对下乘的位置;

并且噪音污染的问题需待解决,但作为全新住宅片区的首宗出让地块,其意义重大,象征着片区楼市的起步。

另外,需要指出的是,结合《2018年供地蓝皮书》内容,白云供地有明显往中部、北部外扩的趋势。

随着供地重心“北移”,未来人口亦随之流动,届时琴星小学地块所在片区配套有望逐步完善,楼市含金量有望提高。

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