土地月报|总规模上行而流拍频出,水面沸腾下冰山渐起

来源:新浪乐居 2018-08-11 09:31:23

2018年7月,土地市场成交维持高位,同比依旧保持上升态势。月内一二线城市优质地块出让量显著增多,土地成交均价有所回升,但是受市场调控影响,高溢价地块不多,溢价率率指标依旧持续回落。而在整体成交规模持续上行的情况下,不少热点城市频繁发生了优质地块流拍的情况,或许可视为“转凉”风向标。

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市场走势

供应上升成交趋稳,溢价率降低流拍频发

7月份土地市场供应持续回升,全国336城经营性土地供应建筑面积升至29756万平方米,环比上涨35%,持续上涨且涨幅进一步扩大,供应幅数为3470幅,环比上升15%,本月供应地块的平均体量较上月仍然增大,土地供应的建面和幅数规模同比分别上涨78%和21%,政府推地态度积极。

从成交建面来看,已经连续3个月成交环比几乎持平,土地成交规模维持在高位水平,7月份CRIC监测的336城经营性土地成交共2870幅,幅数方面环比减少4%,但同比上涨17%;成交建筑面积19487万平方米,环比微降-1%,几乎持平,同比高涨33%,土地市场仍然维持在较高位的成交规模,对比去年同期成交量上涨较多,地市的热度“减退”仍未在成交建面上有所反应,企业对于土地需求仍在。

从本月土地市场表现来看,土地成交的平均地价上涨,成交建面仅有小幅下滑,总体成交规模仍持续上升,但在看似热度不减的整体行情下,调控带来的降温效果在部分城市已经有所体现,广州花都、杭州良渚新城、苏州、宁波、湖州、合肥均有地块流拍(点击标题阅读:《土拍市场,从哪里热起来,就从哪里“冷却“”》)。

下半月广州、厦门发布供地计划,广州计划重点在于租赁用房占总宅地的四分之一,厦门则提出加大商住地块供应量,深圳、北京都进一步加强对竞拍主体、竞拍资金的监管;在对于闲置土地的处理方面,自然资源部提出逐年减少闲置土地多地区的新增用地计划,河北省则提出对于闲置连续两年的土地依法收回。市场热度不减,但各类调控仍然严格。

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各能级市场

一二线城市建面下降,地价上涨带动规模回升

7月份市场整体量稳价升,一、二线城市在成交面积方面环比下滑,但相比1-5月,6、7月份一二线地市放量显著,主要是为缓解土地市场紧张的供求关系;三四线成交建筑面积则环比微涨,土地成交的能级分布保持稳定。

楼板价方面,本月土地市场整体成交均价回升,各能级的均价均环比上涨:

一线城市地价更是刷新历史记录,达到22548元/平方米,地价回升主要是由于本月上海、北京均有宅地出让,且上海还有城市较为核心区域的商办地块成交,大幅提升了土地成交均价。

二线城市本月成交均价4920元/平方米,环比上涨31%,但同比仍有24%的降幅,均价上升主要依赖于东部热点城市土地成交量增多。

三四线城市土地单价持续上涨,本月成交均价为1736元/平方米,同、环分别上升28和2%,同比涨幅主要是由于三四线地市这一年来热度持续升高所致。

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重点地块

整体榜单大幅抬升,核心地块成交积极

从7月份重点地块的成交情况来看,重点地块的热度持续上升,总价、单价榜单均整体大幅抬升:总价榜单榜首环比上涨99%,榜首地块总价几乎比上月榜首翻番。

榜首地块位于上海淮海路核心商圈,是1宗体量较大的商办地块,由瑞房联合体以136.1亿元竞得,地块起始价格较高、加之竞拍条件较为严苛、开发运营难度不小,最终成交溢价率几乎为零。

总价门槛地块来自杭州萧山区,该地块由旭辉竞得,成交总价37.07亿元,溢价率仅有1%,门槛环比上月上升了51%,总价榜单的抬升较为突出。

三线城市佛山本月有1宗地块上榜,该地块位于南海区千灯湖板块,是桂城难得的优质大体量地块,地块由保利以85.78亿元竞得,该地块刷新了佛山土地成交的历史记录。据规划来看,该地块位于桂城金融高薪城,未来利好较多,自然环境、公共交通、道路交通等条件较为优越。

单价榜单方面,榜单整体上调但门槛上调幅度大于榜首地块的上调幅度,单价最高地块同样由上海市黄浦区淮海路地块摘得,成交楼板价56080元/平方米,环比增加25%;单价门槛地块来自杭州滨江区,该地块由温州时代竞得,成交楼板价32638元/平方米,溢价率35.5%,门槛环比上月上升了106%。

单价榜首地块来自上海,体量超过30万平方米,位于新天地东部,是上海近十年来罕有的地理位置极优越的商办地块之一。最终该地块在7月5日被新天地的缔造者瑞安房地产联合保险巨头太平洋保险及永业集团以136.1亿的价格拍下,地块成交楼板价56080元/平方米,计入地下建筑面积则为约4.5万元/平方米。淮海中路街道地块位于上海中央活动区的核心位置,地段极其优越,是上海新天地重建地块的重要组成部分,区域内商业氛围十分浓厚、高端奢侈品牌聚集,人流量较大且消费能力强。

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总 结

2018年以来,土地市场成交规模持续扩容,一方面是不少地方政府实实在在加强了土地供给力度,以此平衡市场供求关系稳定未来价格预期;另一方面更根本的,还是因为行业位次竞争所致,为了保证自身的经营规模,大多数房企、尤其是行业龙头的拿地需求仍是有增无减。但是在这样的大背景下,土地流拍率却出现了上涨,说明目前行业调控效果显现,企业拿地态度也变得更为审慎,以往热点城市拿地“买到就是赚到”的现象不复存在。

下半年,随着一二线城市供地规模的持续增加,未来土地流拍的出现或许会越来越常见,但对于三四线城市而言还是不必过分悲观,判断主要基于以下两点,一是因为相比限价、竞配套的一二线城市而言,三四线盈利空间预期反而相对充裕;二是因为三四线城市中供不应求的仍是少数,主管部门的供地诉求也没有那么强烈。

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