摆脱恶性竞争、实现产业升级,二手房经纪需要一个“共生型网络”

来源:钛媒体APP 2018-09-07 11:24:13

图片来源@视觉中国

近3个月以来,58同城、我爱我家、链家之间因真假房源、高房价、长租公寓等话题引发的一系列口水战,让房产经纪这个伴随着中国房地产市场起起伏伏20年的行业,成为舆论争议的焦点。

1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,取消福利分房,启动住房改革,正式拉开了住房市场化的序幕,刺激无数资本与玩家挤入赛道,掀起了史无前例的开发浪潮。

如今的房地产市场也成长到了新的阶段:户均住房套数超过1,多数一二线城市二手房交易量超过新房,进入存量时代。而与之相辅相成的房产经纪行业,在提高房产交易效率的同时,却时常因为“哄抬房价”、“黑中介”的行业乱象而被外界诟病。

“伴随存量时代的到来,中介行业也获得了充足的成长空间。但站在今天这个时间点,还是要看到高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题,”。

在9月5日贝壳研究院举办“中介20年——历史与进化,开启新经纪时代”的分享活动上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,未来只有走合作道路,构建‘共生型网络’(Co-Live),才能提高行业整体效率,降低边际成本,推动行业向专业化、标准化演化。

繁荣与现实

中介行业的发展,发端于1998年的房改,并在二手房交易的驱动下取得长足的进步。

我国二手房交易市场虽起步较晚,但发展迅速。根据贝壳研究院提供的数据,二手房从1998年不到百亿的交易额扩大到如今的万亿级别,全国累计交易GMV(成交总额)已达到30.33万亿,交易总套数达2391万套。

过去5年,二手房交易体量实现了跨越式的增长。全国交易量达到1557万套,占总交易额的70%。过去20年,北京的二手房交易GMV是5.1万亿,交易总套数210万套,交易量翻了7.5倍,GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV是6.6万亿,交易总套数365万套,交易量翻了15倍,GMV翻了250倍。且随着存量市场进一步发展,二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。

从贝壳研究院披露的数据来看,二手房市场催生并推动了房产经纪行业的逐步繁荣发展,围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务也在逐步完善,形成完整的二手交易产业链,全国的经纪公司门店数超过20万,有145万经纪人服务于2亿的社区家庭。

不过,杨现领强调,中国的房产经纪行业与楼市共生共荣的同时,发展依然不成熟。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领

与屡创新高的行业数据相比,中国的经纪人群体的生存状态却并不理想,存在收入总体偏低、波动性强、收入方差大,基尼系数偏高等问题。

据贝壳研究院的数据显示,自2012年到今年,TOP15城市经纪行业基尼系数大部分保持在0.6-0.7之间,高于全行业平均水平30%。且各城市间分化较为严重,北京最低在0.5左右,厦门烟台等城市接近0.7。经纪人收入过于集中在头部经纪,头部那10%的高收入经纪人,在收入中的占比高达40-50%,而尾部50%低收入经纪人,其收入占比仅有10%左右。这一收入差距在市场处于下行周期的时候将更为明显。

另外,缺少协作也制约行业发展的问题。

随着国内一二线城市全面进入存量时代,经纪公司市场渗透率逐步扩大,各线城市渗透率普遍达到75%以上,但事实上,大城市的头部企业市占集中度偏高,而门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内也占到了97%的比例,这反映出单兵作战的行业现实,因为缺少合作而难以形成规模效应。

杨现领告诉钛媒体,团队从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况、活跃经纪人数这6个指标建立了“经纪行业指标体系”,并通过对比分析发现,我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场的标准。

据他介绍,目前中国的佣金率仅有2%,远低于美国、日本等成熟市场5-6%的平均佣金率,中国的千人经纪人覆盖率约为0.25%,也低于美国的0.6%,从人效来看,中国经纪人目前人均年单量约为3单,与美国相当,但时间投入却是后者的2倍。

由此可见,传统意义上的中介业务已经无法适应行业的变化。信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素必将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量

二手房经纪需要一个“共生型网络”

杨现领认为,成熟的房地产经纪市场中,经纪人的核心价值是溢价和谈判功能,信息层面的价值在降低,服务层面的价值在提升。作为需求双方的纽带,职业经纪人的价值比以往任何时候都重要。

从发达市场房产经纪行业的基本发展经验来看,大致会经历三个阶段:

第一个阶段是有限地理的自交易网络,即由卖方和买方直接交付;第二个阶段是多家委托下的线下B2C交易网络,出现了经纪人或经纪公司,但这种交互成本最高,多家委托导致竞争环境非常激烈,这也是我国房产经纪行业目前所处的阶段;第三个阶段是在多家委托下,基于互联网的交易网络,逐步从“多家委托”走向“独家委托”,由“直营为主”变成“加盟为主”。

比如,在上世纪30年代,诞生于美国中介市场的MLS(Multiple Listing Service)房地产营销模式,如今仍被广泛使用于中介代理服务中。

MLS模式极大地提高了二手房交易的效率,使房屋的销售更加合理,市场更加繁荣。在MLS模式下,所有加盟会员机构都可以出售任何一家会员挂出的房源,极大地扩展了购买者的范围,加快了住房出售的速度。在某种程度上来说,MLS模式真正实现了房地产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢。

“MLS出现后,竞争结构发生变化”,用杨现领话来说,MLS模式出现以前,美国市场是以竞争为中心的合作,竞争为主,合作是辅助性的;在MLS模式普及后,市场变成了以合作为中心的竞争。“在这个情况下,行业的生态结构才会发生变化,以合作为基础的生态行业才会形成”。

显然,MLS这种以合作为中心竞争的行业结构,很值得国内的房产经纪行业去借鉴。

杨现领表示,2018年是“中国式加盟”的崛起之年,公司之间的竞争也将逐步走向平台化的合作,行业未来需要发展“共生型网络”(Co-live),所谓“共生型网络”即是经纪人网络“抱团”合作,多个中介品牌并存的生态圈,一个或多个新型交易服务新平台,共同为消费者提供优质服务,为中介企业、品牌和经纪人创造价值。

据了解,贝壳找房搭建了ACN(Agent Cooperation Network)经纪合作网络基础,以期让行业得以实现共享房源、分工协作、联卖共赢。“如果说未来贝壳能够重新构建新的秩序,那我相信会发生更深的变化,但目前为止相对来说还是比较有限的,”杨现领说,“如今最重要的还是要坚持真房源、提升人效、谋求合作。”(本文首发钛媒体,作者/丛笑)

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