这个开发商举报自己,还把业主告上法庭!背后打的什么算盘?

来源:21世纪经济报道 2018-09-07 17:59:19

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开发商举报自己,还把业主告上法庭!

今年2月,西安一家开发商闻天科技将12名购买了该公司房子的购房者告上法庭,要求判定当初与购房者签订的合同无效,收回这些本已经卖出去的房源。

放着已经做成的买卖不做,开发商大费周章地起诉自己的客户,此事实属罕见,迅速引发舆论高度关注。开发商为什么要这么做呢?

来源丨央视财经(cctvyscj)

开发商自曝无证售房状告业主

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陈女士是被闻天科技起诉的12名业主之一。今年1月,闻天科技通知陈女士,两年前她花160多万全款购买的房子要收回,不能交付给她。

“因为开发商收购了他们的项目,所以要退购房款给我们,收回房子。我说我已经交了全款,只是你现在没有完工,没有交给我,但房子是我的,然后对方说开发商收购的要求是净盘收购。”被起诉的购房者陈女士表示。

陈女士口中的开发商,指的是西安龙湖地产。记者了解到,这家公司在2017年12月26日收购了闻天科技60%的股权,而购房人认为,闻天科技收回房子,是因为在被西安龙湖地产收购时向后者承诺清退业主。在与购房人协商时,闻天科技允诺按20%的标准给陈女士补偿过去两年的利息,加上原购房款,一共200多万元。

但陈女士坚决反对这样的方案。“第一,现在要摇号买房,我不能保证我有那么好的运气能摇上号;第二,现在的房价已经翻番了。”

2016年陈女士签认购合同时,价格为每平米7000元左右,如今,项目的销售备案价达到每平米24000元左右。即便拿着退款和利息,如今也不够这套房子的首付。

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由于双方未能达成一致,开发商于今年2月份向12位业主提起诉讼,以2016年与购房者签认购合同时,项目没有取得预售许可证为由,要求法院判处合同无效。

随后,法院一审判决,支持了开发商的诉求。对于这样的结果,购房者表示不服。

“拿一个无效的合同,跟我们签署,那个时候你是否就在骗我呢?”陈女士说。

预售证为何迟迟未办?

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拖了两年,一直没能办下来的预售证是一审判决的重要依据,也是案件的焦点。这张预售证为什么迟迟办不下来呢?

庭审的记录显示:开发商之所以没有办理预售证,是因为没有缴纳600万元的廉租房配套资金。而在购房人王女士看来,这笔钱开发商不是缴不起,而是根本不想交。

“因为我们有12户交了近2000万元,他们完全有资金去办证。但是,却一直不去办,所以我只能认为他是恶意在拖着不办。”

购房者表示,签订购房合同后,他们一直在催促开发商办理预售证,但开发商以项目规划调整、价格重新备案等理由一拖再拖。购房者原本只是担心房子有可能烂尾,但看到工程一直顺利推进,便也逐渐打消了顾虑。

“2016年的时候,西安房地产市场比较低迷,很多开发商都没有预售证,这是一种很普遍的行为,所以当时我们还没有在这方面很担心。”王女士说。

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记者在采访中了解到,2016年8月,该项目被西安市房管局要求整改,包括清退已售房源、尽快办理预售许可证等。庭审中,开发商表示:这份整改文件是起诉购房人非常重要的原因之一。

但陈女士并不认同这种说法:“2016年8月9号,房管局给的这个处罚决议,我的合同是在2016年8月9号当天签署的,2016年9月1号的时候开发商还在收我的房款。”

此外,购房人陈女士提供给记者的三份合同显示:2017年,又有三位购房者和闻天科技签订了认购合同

对此,闻天科技的代理律师叶名怡给出了这样的说法:

“闻天科技把其中的三套房子抵作装修工程款,后来装修公司陆续把这三套房子处理了。其中,有两套转卖给其他人,这就需要闻天科技在合同上变更一下购房人姓名。”

购房人质疑的另一个点在于既然开发商要清退房源,却在两年来一直没有退还购房款

闻天科技的代理律师叶名怡表示:2017年,闻天科技就联系过代理销售公司,要求其协助开发商清退房源,但遭到了销售代理公司的拒绝。“销售代理商在中间,不愿意做这个事,销售商收到100万之后就消失了。”

对于这个说法,陈女士也不认同,她认为:如果不是2017年楼市回暖,房价上涨,闻天科技就不会清退房源。

“2016年8月,西安的房子的价格并不高,当时我们交了全款。但在2018年,我们却被告知要清退房子,拿着我们的钱把房子全部盖好,重新去做销售。那当初,开发商到底是为了卖房子还是为了集资呢?”

目前,案件的原被告双方已经完成了二审的证据提交工作,西安市中级人民法院将在近期择机宣判。

法律人士:

合同应遵循诚实信用和契约严守原则

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五证不全的房地产交易,让购房者失去了法律的保障,得不偿失。实际上,像闻天科技这样不惜自曝违规来状告购房者的事件也并非个案,这样的交易还有哪些风险?购房者又该如何避开雷区?

根据相关法律条例,出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,可以认定有效,但起诉前未取得商品房预售许可证明的,应当认定无效。

本案中,开发商在今年2月份起诉了12名购房者,拿到预售许可证却在6月上旬,因此,一审判决,法院认定合同无效。

对此,被告方代理律师认为:开发商一直不办理预售证,就是为了利用这一条款,使法院作出有利于自身的判决,从而合法地收回房源,重新出售,以获取更高的利润。

被告代理律师、陕西融德律师事务所主任羿克认为:预售证什么时候申请,什么时候办,由开发商控制。什么时候起诉也可以控制。从司法裁判来讲,不能简单地因为时间段,判断它有效无效。要看合同双方,你的本意是善还是非善。

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除了五证不齐全就违规售房之外,为了规避楼市调控政策进行的违规销售也很突出。

例如,在环北京的河北三河(燕郊)、大厂和香河等地,由于当地调控政策要求外地人购房必须要有三年的社保或纳税记录。因此,大量没有购房资格的购房者都选择与开发商签订非正式的合同,等三年期满之后再办理正式的网签手续。如果未来这些地方的房价再出现波动,开发商或者购房者为了利益而毁约的闹剧就有可能再度上演。

对于开发商和购房者之间的纠纷,业内人士认为:最重要的就是要遵循诚实信用和契约严守的原则。

中原地产首席分析师张大伟表示:对于购房者和开发商来说,规避限购政策,钻政策的漏洞,就有可能给自己带来法律的风险。为了保护自己的合法权益,一定要履行网签的程序,并且按照合同的约定,去履行双方的权利和义务。

21君

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本期编辑 刘巷 实习生 卢杰怡

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