房企拿地“退烧”: 流标土地持续增多

来源:房天下资讯 2018-09-07 21:45:21

[摘要]随着市场降温,房企将控风险放在更重要位置。其中,在拿地方面,“退烧”明显。

网络数据统计显示,前8月,50家房企拿地金额高达12996亿。表面上看,房企拿地依然积极,其中拿地超过200亿的房企就多达24家。但对比2017年同期,房企拿地开始“退烧“。2017年同期1-8月,房企拿地金额为13460亿。这相当于2018年同期同比下调3.5%,平均拿地价格基本平稳。另外,2017年前8月,拿地破百亿的房企多达42家,而2018年只有37家。

另外,流拍地块增多也代表房企更加谨慎。从网络数据来看,截至2018年7月30日,一线城市土地流标13宗,是2012年以来的新高;二线城市合计流标经营性土地154宗,2017年同期仅有77宗;三四线城市流标达到了629宗,而2017年同期为284宗。

业内专家认为,土地流拍现象的不断增多依然体现了房企更为“谨慎”。一方面,限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期;另一方面,楼市调控不断从严,更是让房企对于未来楼市走势显得更不乐观。

拿地退烧

房企拿地态度代表对市场判读,而种种迹象显示,房企对拿地已经非常谨慎。

数据统计显示,随着楼市调控深入且持续加码,土地市场逐渐出现流标现象。数据显示,8月二线城市流标土地高达71宗,再次超过7月的68宗。

土地溢价率下跌也可体现房企的谨慎性。数据显示,2018年上半年,全国50个大中城市合计土地出让金高达17019亿元,同比2017年上涨幅度约40%,但大部分城市溢价率均保持低位。一二线热点城市溢价率保持在10%上下,相比2017年平均30%的溢价率可谓下跌明显。例如北京2017年土地平均溢价率约25%,而2018年上半年约为14%。从全国土地平均溢价率水平来看,上半年的百城平均溢价率仅为19%,依然呈现下降趋势,充分表现出土地市场降温在持续。

拿地控速几乎是当前房企的一致判断。

对于拿地态度,龙湖集团CEO邵明晓就在中期业绩会上表示,“我们坚持控制好负债率,另外还要看买地时机。比如去年长三角最热时,我们主要买了些天街项目,而没去碰高价住宅地块。今年一季度(土地市场)有机会,我们就买了些土地。可能三四季度还会有机会。例如最近我们在南京底价拿地,在珠海也是接近底价拿地。”

邵明晓所说的机会,明显指的是“底价拿地”。邵明晓称,拿地是量入为出,公司全年净负债率标准指引是在50%-60%之间,半年通常是在60%-70%。

融创中国行政总裁汪孟德判断,未来地价将会呈现持续下跌态势。他表示,融创中国这些年一直坚持以一、二线核心城市为主,未来仍然会坚持。不过,他也坦言,未来融创基本以及确定的方向是降低负债率,未来融创会降杠杆,提升盈利,净资产也会提升。

目前销售规模最大的碧桂园也开始表态要放慢速度。碧桂园总裁及执行董事莫斌在中期业绩会上表示,“未来会放缓发展速度,投资上有策略调整,会更加精准,每一块土地更加慎重。聚焦于现有项目的运营,聚焦现有土地储备进行调整。”碧桂园方面对融资环境和调控的判读是“没有放松”。

热衷布局三四线城市的恒大也注意到了某种风险。8月28日,在恒大2018中期业绩会上,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示,未来中国城市化进程主要集中在一二线城市和经济发达的三线城市,恒大未来的土地储备目标主要是覆盖中国的一二三线城市,不会去四线城市。

谨慎度提升

通常来讲,土地市场降温与销售市场密切相关且互相作用。随着调控持续深入,房价正呈现不断下探趋势,这导致房企对于未来的预期变得更为谨慎。另外,限价对房企影响也较大。房企获利空间被收窄,在一线城市拿地的心理压力较大。

业内专家认为,从当前土地市场来看,应该说是有降温。最主要的原因或在于企业资金面开始紧张。换言之,并不是说对未来市场不看好,而是暂时性地出现了此类降温的现象。此类土地市场的数据也说明房企比较理性对待当前土地市场。

专家也认为,从今年的土地市场来看,2018年下半年的土地市场降温并溢价率走低角度来看,房企更多呈现出“戴着镣铐跳舞”的局面。下半年土地的溢价率或继续走低,也预示着土地市场会进一步趋于平稳,更有利于楼市的健康发展。

对于未来趋势,专家认为,“坚决遏制房价上涨”将成为下半年房企拿地“紧箍咒”,在考虑自身规模化发展的同时也将会更为理性判断未来的风险性。因此,一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升,从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将处于旺盛状态;但另一方面,受政策影响,房企在拿地时往往更为谨慎,政策风向的“紧箍咒”会发挥重要作用,部分城市土地的溢价率走低以及土地流拍不断增多亦属正常。

“对于房企来说,土地流拍既不代表着房企在勒紧裤带过冬,也不代表市场捡漏机会增多,而是房企对于后市保持的‘谨慎度’在不断提升。品牌房企在不断追求市场规模的同时,对于未来风险的认识在进一步提升。因此流拍的土地大概率上并不是值得捡漏,也并非众多房企在拿地的资金上出现问题。换言之,并非房企不拿地,而是在拿地的选择上更为保守。”张波表示。

不过,专家认为,趋势方面看,其实未来还是有反弹的机会和可能的。对于此类土地来说,建议部分开发商走逆周期的路线,因为大趋势看房地产市场机会很大,目前部分土地的性价比还是比较高的。

对于土地市场,融创中国董事长孙宏斌在业绩会上表示:“当前房企比较焦虑,主要有两方面原因:一是布局问题。如果房企布局了四五线城市,但现在市场又冷得比较快,开发商的压力可能就比较大;二是限价问题。限价以后,开发商去年买的地或前年买的地,按照限价卖的话是亏钱的。”孙宏斌认为,未来房企分化将越来越严重。

文章来源:21世纪经济报

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