碧桂园减速主动“控速”制度机制调整

来源:东方财富网 2018-09-08 08:51:17

碧桂园CFO伍碧君表示,公司2016、2017积累了大量的土地储备。当下市场房价受限,土地价格没有下降,这时拿地还是有很大风险。公司觉得可以缓一缓,到四季度再出手,但并不是停止拿地。

“大家在群里讨论公司怎么降速。”9月6日,今年刚毕业入职碧桂园的李静(化名)对21世纪经济报道记者说。

碧桂园主席杨国强致投资者的一封信里说,“为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,追根溯源的全面提升公司管理水平。”

在8月22日的中期业绩会上,碧桂园总裁莫斌正式提出“提质控速”。而实际上,这一主旨已贯彻两月有余。

记者调查显示,碧桂园7、8月的销售与投资已经明显放缓,人员控编与部门裁撤也正在进行。

碧桂园放慢脚步有客观原因。宏观层面,随着流动性的收缩,棚改货币化安置的渐次退出,以及限价政策、房价问责制的严格执行,过去三年支撑碧桂园高速发展的因素正在一一消失。

主观上,公司将安全与质量放在更突出位置,引入工程方申诉,同心共享计划实行一票否决等,这些制度上的调整,都将必然影响公司的周转速度。

作为房企高周转的标杆,碧桂园的减速,不仅是对其过去几年高速增长的自我调整,也反映了房地产行业下行的趋势,已经到来。

主动“控速”

2013年首次销售过千亿后,碧桂园以令人惊讶的增长速度,在2017年实现5500亿销售,登顶冠军,并在2018年上半年继续高速奔跑。

转折出现在7月。数据显示,碧桂园7月销售490亿元,同比上涨8.91%,相对于上半年整体42.8%的同比增速大幅下降,环比增速则下降了37.03%。

8月,碧桂园销售继续下滑至436亿元,环比下降11%,并首次出现同比下降,达7%;和上半年5、6月高达700亿以上的销售金额相比,更缩水了40%。

同业来看,据克而瑞统计,8月,碧桂园成为销售TOP20房企中唯一同比下降的企业;恒大、融创、万科、保利8月销售同比增幅分别为21%、32%、6%、17%,中海、龙湖、绿地同比增幅均超过40%。

前8月,碧桂园共实现销售金额5051亿元,权益销售金额约3788亿元,累计虽仍居首位,但增速自6月开始已逐月放缓。

碧桂园内部人士表示,自6月上海事故后,公司已在自检和反思,加上后期严查工程安全,停工数天,都影响了整体的周转。

“下半年开发业务的具体方向,就是做好开盘速度的掌控。”在业绩会上,莫斌反复强调“控制发展速度”,全周期将控制在17-21个月交楼。

瑞士信贷报告指出,在低端城市的房屋需求不利,以及对预售监管收紧等情况下,碧桂园未来两年的销售速度将会出现结构性放缓。

投资已放缓

事实上,在销售的前端,投资拿地的策略上,碧桂园从二季度以来就已经放缓。多位碧桂园内部人士表示,尤其是工程出事后,公司项目拓展确实变慢了。

王成(化名)是碧桂园负责投资的人员,平时的具体工作就是看地、买地、谈合作。但是今年,他感觉公司的投资策略有了变化。

去年底今年初,公司还要求尽可能地积极拿地,实现“全覆盖”,要求各区域公司下沉至管辖范围内的空白地级市及下属县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇);而且,区域获得奖励的前提是完成全覆盖,完不成的,区域负责人将受到处罚。

但到了6、7月份,在执行和考核层面,“全覆盖”这个要求并没有被严格执行,很多没有深入到县、镇的区域,也没有受到处罚。

王成感到,公司对于四五线城市的判断正在改变,似乎有意收缩战线,更多聚焦在二三线及一线周边。

对于公司已经进入的占有很大市场的区域,比如环深圳区域、南通区域,公司要求以做好现有项目为主,不可激进扩张、深入。

以深圳公司为例,碧桂园在宝安、罗湖、龙岗、龙华、光明等深圳多个重点核心区域已获取或计划获取的项目超过30个,目前深圳公司的扩张步伐也已放缓。

另在公司2014年才进入的郑州,短短三年多已拿下近20个项目,但已交房的项目却引发业主投诉,区域也正在反思,暂缓拿地。

此外,公司要求,在对外合作时,只做自己能“操盘”的项目。王成知道的是,从7月份开始,就有数个不同阶段的合作项目陆续退出。

根据半年报,碧桂园上半年新获取项目530个,涉及地价支出2242亿,预期建筑面积8478万平方米;其中权益内预期建筑面积为6008万平方米,总代价1434亿,依然是庞大的数字。不过跟去年相比,权益内买地支出同比仅增11%,低于销售额的增长。

克而瑞数据显示,碧桂园7月土储增加468.3万平方米,拿地支出111.7亿元,8月土储增加224万平方米,拿地支出仅38亿元。

对于投资拿地是否放缓,莫斌对记者表示,公司的拿地策略确实做了一定的调整,下半年投资拿地会更加审慎。从“全覆盖”调整为“精准覆盖”,将严格按照当地限价倒推拿地成本,保证“精准拿地”,项目要拿一个成功一个,而且更加聚焦存量项目的运营,聚焦现有土地储备的调整;未来根据市场情况的变化,决定拿地的速度和规模。

“放缓步伐,希望能够腾出更多的空间,把现有的项目安全和质量真正做好,这就是下半年土地获取的策略。”莫斌说。

碧桂园CFO伍碧君表示,公司2016、2017积累了大量的土地储备。当下市场房价受限,土地价格没有下降,这时拿地还是有很大风险。公司觉得可以缓一缓,到四季度再出手,但并不是停止拿地。

制度机制调整

质量管控与高速周转无法兼得,8月份几近腰斩的销售数据背后,碧桂园正在对此前种种制度上的漏洞“打补丁”。

在碧桂园工作多年的王成,深切感受到了此次变革的执行力度。中期业绩会上提出成立的安全生产委员会,目前“已在所有区域实现了全布局”。

“工地开放35天也正在推进。”王成说,组织城市之间的交叉巡检、区域安全专项大检查巡检等均在持续进行。

集团副总裁兼运营中心总经理陈斌也向记者透露,将把由1-2层的售楼部、样板房和局部的园林绿化所组成的展示区进行35天全开放。

莫斌还提出,在安全管控中,将进一步严选施工合作方,并加强对合作方的管理,在合同条款中进一步明确施工方(承包人)需在确保安全质量的条件下履行合同。“发包方作为甲方,发出的指令若存在安全质量隐患,施工方可以拒绝执行并上报集团总部。”从全行业来看,这是一项巨大的变革,赋予施工方(乙方)和甲方同等的权利。

王成说,这些措施,与之前重视节点的要求已经明显不同,也必然会影响到公司各个业务流程的速度。

更重要的是,推动碧桂园过去四年高速增长的关键性制度——同心共享跟投机制,也正在调整。

“以前跟投制度,就是设置了很多很细的节点,每完成一个节点就有奖励,完成得越快奖励越高,速度指标放在前面,现在则把安全和质量放在前面,即使提前完成了节点目标,也未必能拿到奖励。”王成说。

莫斌介绍,公司已把安全质量和跟投激励直接挂钩,严格实行一票否决。跟投根据施工、开售等节点会有不同比例的激励、分红,但最大头的70%要在交房后,前面的30%是预付,出了问题后还得还给公司;但凡出现安全质量问题就取消全部激励,近期出事的几个项目奖励就全都取消了。

控编进行时

不仅在开发业务上降速、配合一系列内部管理制度的系统性变革,碧桂园还寻求组织人事的“瘦身”。

过去5年,随着公司规模从千亿迈入5500亿,今年将进入8000亿,碧桂园的员工规模也大幅上升。2013年至2017年上半年,碧桂园仅通过“未来领袖”计划,便累计招聘了588位博士,“超级碧业生”、普通招聘也明显增多。

近期,市场传言碧桂园将进行人员优化。

对此,碧桂园对21世纪经济报道回应称,集团没有裁员计划,只是在进行人才结构优化,这属于企业的日常管理行为。

不过,据21世纪经济报道多方了解,在业绩会提出降速同时,对人事、组织的控编、调整确实在进行。

多位碧桂园内部人士透露,控编、招人趋于严格谨慎的风声,在内部早已有流传,几个星期前有内部消息称停止社会招聘。

不过李静觉得,即使裁员,也不会波及“超级碧业生”,这可是碧桂园最为看重的人力资源体系组成部分。

值得注意的是,目前碧桂园的控编、缩编主要集中在房地产开发领域。另一方面,随着公司向运营商转型,多元化业务铺开,更多的人员招聘也在进行。

碧桂园表示,已全面启动2019年超级“碧业生”校招;博士招聘常年进行;中高端人才招聘,机器人、农业等新业务的招聘也在持续推进中。

(来源:21世纪经济报道)

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