真的变了,7个月流拍800宗,土地卖不动了?

来源:搜狐财经 2018-09-11 22:34:04

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 路口大爷

土地卖不动了。

这阵子,全国迎来新一轮土地流拍高峰期。

今年前7个月,全国土地流拍接近800宗,一线流拍数据创下2012年以来新高,二线同比暴涨200%,三四线也翻了一倍多。

上一轮大规模的土地流拍潮,发生在遥远的2014年,彼时的流拍率为4%,现在已经攀升到了6%。

8月份以来,土地流拍现象仍在进一步加剧,市场发出的信号让人有点“凉凉”。

棚改的资金在收缩,三四线楼市有点冷,现在轮到强二线城市的地价了。

不少人感觉到,中央的调控政策正在收到效果,一场大变局已经来了……

01

“凉凉”步步逼近三四线。

自今年6月份确定今后棚改以实物安置为主之后,“三四线楼市再无未来”的声音不断。

从最近市场的反应来看,棚改货币化安置作为三四线房价上涨的“引擎”,真的出现了熄火的苗头。

据财新报道,央妈8月份净增加PSL(抵押补充贷款)共91亿元,规模跌破百亿,创下去年2月份以来最低,从近三个月来看,PSL投放量不断收缩。

图片来源:财新数据 数据来源:中国人民银行

想当初,这个具有中国特色的新型货币政策工具横空出世,就是要往棚户区居民手里“送钱”,让他们带着大把钞票入市,消化岌岌可危的高库存。

率先打响第一枪的,是北方的一座三线城市呼和浩特。

4年前,它第一个取消楼市限购,喊出“去库存”的口号,拉开这场浩浩荡荡的运动。

4年后的今天,它又第一个宣告“全面停止房地产去库存”,被外界解读为“全国房地产去库存进入尾声”态势已定。

这个异乎寻常的信号说明,PSL的光荣使命已快步入终局。

国家统计局数据显示,2018年7月末商品房待售面积已降至54428万平方米,相比2015年末的71853万平方米锐减了24%,跌至50个月以来最低点,有不少城市进入了补库存的节奏。

既然棚改“去库存”大战告捷,今后就很难期待央妈再往三四线进行爱意满满的大灌水了。

恒大任泽平测算预计,2018年货币化安置率将降至40%,2019~2020年进一步缩至30%。而货币化安置比例每降低5个百分点,三四线城市商品房销售面积增速将降低1.3个百分点。

不仅货币在退潮,开发商也在撤退。

今年1-7月,全国土地流拍接近800宗,三四线楼市就占去了78%,同比增长121%。

对于人口外流严重、产业孱弱的三四线城市来说,开发商们都不拿地了,难免会有一种被抛弃的感觉。

以往那股狂热,仿佛一夜之间戛然而止。房价下行风险加大,那些高位接盘的县城小韭们,若非买到核心地段的好房,脱手就会越来越难。

02

未来的房价到底会何去何从?

易居研究院的杨红旭认为,现在楼市的风向标早已不在一线城市了,自去年二季度以来,一线城市就处于或降温或盘整的状态,失去领头地位。

毫无疑问,2018年下半年,中国楼市的运行方向将由强二线决定,而本轮流拍潮里,最尴尬的恰好就是此前过于高调的二线:

今天(9月11日),武汉的东西湖地块又一次遭遇流拍的噩运,这个地块位于东西湖四环内,附近有较成熟的楼盘和小区,并不是位置偏僻的地区;

8月10日,太原办了一场颇具戏剧性的土地拍卖会,大开发商们都到场支持,一副摩拳擦掌随时要上场战斗的姿态,政府也做好了出地王的心理准备,不料8宗黄金地块皆无人举牌,全城哗然。

6月28日到7月18日,合肥共有4块地流拍,2宗地无房企报名,到了8月合肥干脆出台土地拍卖新规,竞得人可选择分期付款……

除了土地流拍率外,土地成交的溢价率也可以反应市场的冷热程度。在这方面,强二线同样遭遇了前所未有的冷遇。

杭州:8月27日,杭州集中出让主城区3宗宅地,溢价率分别只有3%、2%、0。从整月来看,杭州成功出让的24宗土地中,零溢价的达到15宗。

厦门:7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万-1.8万/平米,其中一块地位于翔安南部新城,靠近与厦门岛相连的隧道口,潜力巨大,但比起附近的融侨铂樾府2016年拍下的楼面地价,几乎腰斩。

南京:8月17日,南京3幅优质地块拍卖,地价分别大降7390元/平、8092元/平、1.3万/平;9月7日,南京2幅宅地拍卖,结果拍出的地价重回两三年前,只好临时取消了其他3块的拍卖。

据易居研究院数据,8月,40个典型城市土地成交溢价率17.3%,环比下降1.7%,同比下降20.9%,创下39个月新低。

种种信号表明,二线城市的变局已在酝酿当中,未来中国的房价还能整出什么幺蛾子来吗?

03

说起来,这个土地流拍率的抬升,与几个因素相关:

1. 开发商钱不够用了。

尽管各大地产商都拿出漂亮的半年成绩单,但背后的融资难、大量债务到期都是道道难关,房地产开发行业大分化,大房企为高周转焦头烂额,中小房企的生存成了问题,资金成本低廉、拼命囤地的时代过去了。

2. 土地供应变多了。

很多分析都忽略了土地供应的力度。 以往很多地方政府捏住了土地供应的口,导致市场供需失衡,地价被炒高,而中信建投的数据显示,今年3月以来,300城新推出的宅地同比持续增长,单月增速基本都在20%以上,个别月份甚至达到80%以上的增长。

3. 开发商的利润缩水了。

在增多的地块中,有不少规定企业必须有一定的自持面积、只租不售、限房价、限地价、竞配建、共有产权房等,开发商的利润进一步压缩,导致整体拿地热情并不高涨。

4. 市场预期发生了极大变化。

今年7月底中央政治局的一场会议,一下子就将房地产市场扔进冷静期。决策层要求“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”,超出不少人的预料。在“房住不炒”之下,调控政策之手不见放松,市场也不敢奢望再有暴富空间,

这一两年,地价涨幅远超房价。为了摁住楼市,控住土地成本自然是应有之意。只有面粉便宜了,面包的成本才会降低。土地市场降温,迟早会拖累楼市。

厦门的房价已经“下调15%”了,地价有失守之险的南京会不会也来一场?这是炒房客、接盘者、甚至地方政府最担心的。

虽然目前政策重在整体“稳预期”,房价不能崩,但在土地市场突变的城市中,阴跌或许不可避免。

04

这一轮楼市狂欢已进入了尾声。

从土地收入来看,2018年1至8月,40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元,同比增长10.9%。

不过,土地出让金收入与土地成交面积是正相关的,自今年6月以来,40个典型城市的土地成交面积呈现出明显的下跌趋势。在流拍的冲击下,土地出让金必然会受到影响。

对那些土地财政依赖度大的地方政府来说,财政压力会进一步凸显,像南京、合肥、杭州、佛山等这些二线城市,在过去三年中,土地出让金占一般公共预算收入比例都超过了100%,而相关性的政府支出又只能只多不少。

这种情况如果进一步恶化,中国下半年的基建就可能会受到冲击。

长江宏观的分析报告指出,国有土地出让收入占政府性基金收入比重超85%,而后者又有超过三成的比例用在了基建领域支出。政府性基金收入受影响,会制约基建发力空间。

除此之外,中国税制改革的步伐也会大大加速。

房产税、社保、计划生育……新一轮财政平衡术已经在来的路上。

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