实探黄埔长岭居2宗地块:有轨电车+标杆地加持

来源:乐居找房 2018-09-21 07:20:25

9月7日,广州一口气挂出10宗商住商服用地,其中黄埔长岭居独占2宗。

这两宗地块均邻近黄埔中冶的“标杆地”项目,其具体情况如何,周边配套及前景如何?下面广州中原研究发展部将为你详细介绍长岭居板块两宗地块。

长岭居CPPQ-A1-3地块踩地

地块基本信息

本次出让地块位于黄埔长岭居板块,紧邻永顺大道。

总占地面积为42445㎡,其中8818㎡为绿地面积,实际可建设面积仅为33627㎡,容积率≤2.0,建设面积为67254㎡,起拍总价达9.54亿元。

另外,该地块计容的5%需配建人才公 寓,扣除人才公 寓面积后其楼面价为14927元/㎡。

本次地块采用“限地价+竞配建人才公 寓+竞自持+摇号”的方式出让,最高人才公寓竞配建面积达9213㎡。

现时,长岭居板块产业引入和招商引资相对乐观,基础建设的投入较大。

万科、中冶、保利等实力房企已率先落子、布局,居住氛围已逐步培养、形成。

若日后有轨电车规划正式落地后,长岭居板块含金量将进一步提高。

地块四至及现状情况

据广州中原研究发展部实地调研了解,地块的北侧紧靠永顺大道,来往车辆以货车居多,有一定的噪音及空气污染问题;

西侧则邻近长岭居小学以及保利越秀岭南林语项目;而南侧则为金融街融穗御府项目;西北侧为黄埔区“标杆地”项目中冶逸璟台。

目前,长岭居CPPQ-A1-3地块处于紧凑的平整施工阶段,多台挖掘机正在作业,现场尚未进行围蔽,地势起伏较大。

地块上仍有待拆迁的房屋和待平整、处理的山林等。

从周边情况来看,地块东侧为湖泊、南侧为山林,加上项目有大面积的绿地规划。

综合而言,地块项目周边景观较佳,四周并无明显遮挡物,未来项目中高层景观视野开阔,环境佳具备“宜居”的特色。

周边配套情况

交通方面,长岭居CPPQ-A1-3地块所在区域道路交通通达性优越,其邻近永顺大道;

可直接接驳广汕公路、济广高速、广州绕城高速等城区多条交通干道,自驾车来往天河中心的通勤时间可控制在1小时内。

另外,项目距离地铁21号线长平站约2公里,并邻近有轨电车1号线长岭居小学站,日后轨道交通出行便利度高,有望吸收中心置业需求,扩大项目的目标客户群体;

而公交方面,地块周边共有7条公交线路,各班次发车时间在10-15分钟左右,等候时间偏长。

生活配套方面,目前地块所在片区商服配套匮乏,目前地块2公里范围内基本无成熟商圈,主要依赖周边楼盘的商业配套以满足业主的日常需求。

教育配套方面,地块本身有9班幼儿园规划建设,加上临近公办的长岭居小学,业主可就近解决孩子的教育问题。

另外,南方中文学校、北京师范大学广州实验学校等优质教育资源亦布局在项目2公里范围内。

医疗配套方面,项目2公里范围内,涵盖干部疗养院及长平社区卫生服务站等,能满足基层医疗服务需求。

地块居住部分前景分析

1)周边楼盘情况

与地块隔路相对的为即将入市的黄埔区标杆地项目中冶逸璟台,其首期将推出149-218㎡叠拼产品,有望在年内入市;

而优质二手项目岭南林语及奥园春晓,均价在2.8-3.2万元/㎡之间。需要指出的是,与地块相邻的金融街融穗御府目前已售完,但尚未进入二手市场。

广州中原研究发展部认为,受近年土拍刺激,加上有轨电车规划正式落地,长岭居板块高端因素不断累积,其区位价值有“标杆地”加持,预计将颇受市场欢迎。

2)项目目标客户群体

根据长岭居板块现时发展状况、后期规划前景以及地块自身的条件和周边居住环境;

广州中原研究发展部认为,日后地块项目可发展为低密度的宜居社区,产品主要针对以下三种置业群体:

1、中心区上班族,接受通勤时间在1小时之内的刚需买家。由于中心区价格过高以及缺乏选择空间,转求外围区优质项目的买家,看中地铁21号线以及有轨电车的规划,能够快速来往市区。

2、永和、知识城等板块上班的客户,接受30分钟的通勤时间,看中地块周边的居住环境,要置换或改善需求的买家。

3、投 资客。看中长岭居板块的发展潜力和规划前景,对板块的楼市升 值有信心。

地块SWOT分析与调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对长岭居CPPQ-A1-3地块的SWOT分析如下:

广州中原研究发展部认为,长岭居CPPQ-A1-3地块居住环境、交通通达性均有一定的优势。

加上日后受地铁21号线和有轨电车的辐射,项目有望承接中心区居住需求。

但需要指出的是,待项目推出市场之时(预计为2019年四季度-2020初),周边优质“次新房”将陆续投入二手市场;

加上万科、中冶等在售项目,未来面临的市场竞争大,因此建议房企不宜过分追高价格。

黄埔区开发区YH-A3-7地块踩地报告

地块基本信息

本次出让地块同样位于黄埔长岭居板块,紧邻永顺大道。该地块占地面积49404㎡,计容面积为143272㎡,容积率≤2.0,整体位于万科山景城西侧。

需配建计容5%的人才公寓,扣除人才公寓后实际楼面价为11574元/㎡。

本次地块采用“限地价+竞配建人才公寓+竞自持+摇号”的方式出让,最高人才公寓竞配建面积达13500㎡。

虽然楼面价比同日挂牌的长岭路CPPQ-A1-3地块低,但该地块出让条件严苛,起拍门槛相当高。

竞拍人必须具备城市轨道交通经营范围,需配合长岭居有轨电车1号线施工,预计只有少数企业能满足这一条件。

地块四至及现状情况

据广州中原研究发展部实地调研了解,地块的北侧紧靠永顺大道,来往车辆以货车居多,有一定的噪音及烟尘污染;

东侧邻近万科山景城项目,日后可实现配套相互共享;而南侧则被山林环保,自然景观较优;而西北侧则为干部疗养院及南方中英文学校。

目前,开发区YH-A3-7地块处于围蔽状态,内部起伏较大,现场仍有多台挖掘机正对现场进行平整工作。

地块内的大型构建物基本拆除,地面上仅剩小面积的杂草、树木尚未处理。从整体来看,地块四周并无明显的遮挡物,日后景观条件较好。

周边配套情况

开发区YH-A3-7地块的区位条件与长岭路CPPQ-A1-3地块相当,两块地块相距约2公里距离;

来往中心市区同样便利,交通通达性优,日后可辐射的区域相对较广,有望吸纳多地的客户群体。

生活配套方面,项目周边配套主要依赖万科山景城自建配套及周边村级配套,而大型商圈需到5公里开外的永和商圈。

教育配套方面,地块本身有托儿所以及9班幼儿园的配建,而周边亦涵盖长岭居小学、南方中英文学校等优质教育资源,能够基本满足业主需求。

地块居住部分前景分析

1)周边楼盘情况

与地块相邻的万科山景城项目已进入尾盘阶段,主要出售小面积洋房,售价为3-3.2万元/㎡。

与地块相距4.5公里的永和板块目前主要在售珠江嘉园、万科里享家两个项目,售价为2.3-2.5万元/㎡。

另外,与项目隔路相望的万科元培里项目亦即将入市,预计日后新房市场竞争将相当剧烈。

2)项目目标客户群体

根据开发区YH-A3-7地块自身的条件和周边居住环境及片区发展的现状。

广州中原研究发展部认为,日后地块项目可发展定位为中高端的刚需型居住社区,产品主要针对以下三种置业群体:

1中心区上班族。由于中心区价格过高以及缺乏选择空间,转求外围区优质项目的刚需型买家,愿意用“时间”换“空间”。

2永和板块中产业园、企业内的高素质人才。通勤时间能够接受在20-30分钟左右,看中地块项目周边居住环境,追求更高的生活品质需求。

3投 资客。看中长岭居板块的发展潜力和规划前景,对板块的楼市升 值有信心。

地块SWOT分析与调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对YH-A3-7地块的SWOT分析如下:

广州中原研究发展部认为,开发区YH-A3-7地块无论是居住环境还是交通通达性均有一定的优势;

但其周边生活配套略显匮乏,需依赖自身配建及共享周边楼盘配套。

另外,开发区YH-A3-7地块起拍楼面地价偏低,仅11574元/㎡,而竞拍资格门槛较高,预计争夺的激烈程度不高。

若以此价格成交,日后盈利点均低于现时周边在售的一手项目。

但需要指出的是,本次出让规划存在着限制较多,除大面积的配建外,还需配合长岭居有轨电车1号线施工,同样存在着一定的风险因素。

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