万科假哭惨、真“捡尸”,心疼割肉的华夏幸福一分钟

来源:唔哩热点 2018-10-12 09:27:38

作者|王思雪

10月10日,华夏幸福公告称,拟与北京万科企业有限公司(下称:北京万科)等签署《合作协议》,合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目,交易价款约为32.34亿元。

转让完成后,北京万科将持有大部分项目公司80%的股权,且经双方同意,由北京万科负责目标项目的运作和经营管理。也就是说,万科一下子拥有了项目公司所持10个地块的决定权。

如果你认为这只是一则普通的同行合作或者卖地公告,那就太天真了。

国庆前后,“戏精”万科可是在地产界闹的风生水起,演绎了一场假哭惨,真“捡尸”的大戏。

万科假哭惨

十一假期前,大家的朋友圈都被万科“活下去”的宣传语刷了屏,这让不少“刚需”产生了房价要降,自己有机会“上车”的幻觉。

这种幻觉也并非空穴来风。

早在今年6月底,万科董事局主席郁亮就曾宣布“万科要告别房地产”。在他看来,住房全面短缺时代已经结束,房价告别单边快速上涨时代。

当时,郁亮忧心忡忡地说,“十年后万科还是房地产公司的话,应该是比较惨的。我现在在琢磨,我们各地的公司把‘地产’这几个字去掉。万科是美好生活的服务商。”话音刚落,万科深圳分公司便更名为“深圳万科发展有限公司”,去掉了“房地产”的字样。

在9月11日万科南方区域月度例会上,郁亮就喊出,“万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以’活下去’为最终目标”。

本来喊口号、鼓士气之类的也算稀松平常。但十一假期后,万科被爆出“给降价前购买厦门白鹭郡的业主每户退款100万”,可真是让一众地产兄弟和业主惊呆了。

原来,厦门万科白鹭郡自开盘到现在已经接近一年,但销量平平。今年9月,白鹭郡推出了108套特价房,去掉了车位、精装修、电梯等设施,与此同时价格也有所下降。在这样的情况下,一张微信截图的流出,让万科站上了风口浪尖。

网传微信截图

明明自己喊着没有钱,却为之前买高了的业主退款100万,就算只卖了几十套,也是千万的损失。万科这么搞,还让别人怎么活?

厦门万科辟谣说明

不过,10月10日晚,厦门万科在微信公众号上公告辟谣了,称自己给出的一种解决方案是给客户退款20万元,另一种则是解除合同并给予利息补偿。

当然,这其中的真真假假和相互博弈人们不得而知,可毫无疑问的是,万科肯定有着自己的小算盘。

“戏精”真捡尸

“哭惨”的万科实际上并没有那么惨。毕竟“爱哭的孩子有奶吃”、“喝醉酒的人都喜欢说自己没有醉”。

万科披露的2018年中报显示,万科的总负债达1.14万亿,其中流动负债0.97万亿元,资产负债率达84.7%,相比同期都有所增长。

那是不是说,万科在为这些巨额负债感到恐慌呢?

其实,为了加速扩张、抢占市场份额,大部分房企都会采取高杠杆的的模式,大举借债、加速资金流转。并且根据房地产行业的特殊属性,《企业会计准则》规定,当企业收到预售款时,由于不符合收入的确认原则,不确认收入,而是作为负债计入预收账款。

也就是说,万科实际面临的负债,并没有看起来那么多。与此同时,2018年上半年万科营收为1060亿元,同比增长51.8%;净利为91.24亿元,同比增长24.94%,现有货币资金为1595亿元,妥妥的想买什么买什么。

2018年9月26日,万科就以13亿元将北京海南航空大厦收入囊中。

一边哭喊着要“活下去”,一边斥巨资购入地产项目,这看似自相矛盾的动作背后,实则为北京万科“曼哈顿计划”的延伸。

“曼哈顿计划”又称“存量改造计划”,于2015年推出,旨在通过对存量地产进行改造升级,寻求新的利润增长点。3年来,北京万科已经主导进行了西单商场、望京国际商业中心、通州万科大都会等项目的改造。

收购北京海航大厦,均价约为3.3万元/平方米,而周边商业地产均价大都在4至5万元/平方米,甚至更高。

而据澎湃新闻计算,此次万科32亿接盘的环京十幅住宅土地,华夏幸福是平价转手。要是算上后者购入土地资金的时间价值,万科应该也占了一些便宜。

除此之外,有媒体报道,按照权益金额计算,万科前三季度合计拿地金额接近500亿元,相当于“恒大 碧桂园 保利 融创”四大龙头房企拿地金额总和。

至于万科未来是否还会继续大量拿地,一位万科人士对野马财经表示,这个还要根据万科各地公司的实际情况来考虑。

“手有余粮、心里不慌”,万科腰里揣着千亿现金,当然可以随时尽情扫货。

到底是谁“活不下去”

进入2018年下半年,A股持续下跌,加之“取消预售制”等相关传闻,房地产企业的确感受到了一定的压力。

不止万科,恒大、融创、碧桂园纷纷都在用自己的方式“叫惨”,行业内部一时风声鹤唳。

华泰证券研究员就在研报中称,“土地市场流拍频发、溢价率下滑,多家房企减小拿地力度。”

据中国指数研究院《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩TOP100》数据显示,前四大民营房企销售额已经超过1.7万亿元,也就是说,各个手上都握有巨资。

这次排名第3的万科,吃掉了排名第13的华夏幸福的地,跟后者公司的现金流不佳不无关系。

2018年上半年,华夏幸福的营业收入和销售金额较上年同期都有所增长。但值得注意的是,华夏幸福三大现金流量净额已经全部转负。今年7月,华夏幸福更是将19.70%的股权作价137.7亿元出售给中国平安;卖楼给万科的海航更不必多说,各种信托借款、旗下互金集团产品逾期的消息层出不穷。

这样说来,海航和华夏幸福才更应该喊“活不下去”。

有意思的是,今年9月,在恒大深圳总部,许家印宴请碧桂园、万科、融创的掌门人吃了一顿晚饭。在“房地产寒冬即将来临”的背景下,合纵连横还是互相搏杀,不言自明。难怪后面的地产商们要瑟瑟发抖了。

对此,易居智库研究院研究总监严跃进向野马财经分析,大企业资金面没想象那么严重,类似哭穷的概念,是企业比较谦虚的体现。当然,未来行业集中度提高、土地向大房企流动的可能性也是很大的,类似TOP10的企业有资源垄断的能力。

看来,这次又要让“刚需”们失望了。股市暴跌被套牢、房价太高买不起,互金平台雷频出,这年头找点靠谱的投资方式还真不容易。你有什么好的投资方法?欢迎留言分享。

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