大举试水 广东中山48亿挂牌十幅现售地块

来源:界面新闻 2018-10-13 16:46:35

早前关于广东省建议取消商品房预售制度的消息引发行业震动,而广东省内城市要求以现房销售作为出让条件的土地也越来越多。

10月8日、9日,广东省中山市国土资源局政务网陆续挂牌的5幅地块中,4幅宅地的出让条件均要求实行现房销售,唯一的商业地块也被注明不得建设酒店式公寓等“类住宅”单元。

这已是进入9月以来,中山市的第二轮大批挂牌出让土地。在9月18日挂牌的位于南头镇北帝村和石岐区康华中片区的共6幅宅地,也同样在出让条件中注明了现房销售的要求。

不到1个月的时间里,中山市已准备出让10幅现房出售地块,总起拍价超过48亿元。其中,石岐区康华中片区的现房出售地块已于10月12日被深圳颐盛拍得,地价约8321.7元平方米,溢价率达52%。

这一举措被业内视为是对早前广东省房协特急通知的回应。9月12日,广东省房地产业协会发布了一则名为《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,通知中显示,住房城乡建设部发函湖北、四川、江苏、河南、广东和辽宁住房城乡建设厅要求对商品房预售制度的保留、提高条件或者取消提出建议并说明理据。

广东省住房城乡建设厅在拟定的材料中认为,当前商品房预售制度存在的风险,比如房企资金链断裂引起的社会影响和经济损失大、违法违规销售有机可乘、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效竞争等问题,以及长效机制建立窗口期,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品预售制度,全面实施限售。

该通知一出,便在业内引发强烈争议。行业内普遍认为,这将事关在国内已经实行25年之久的商品房预售制是否继续留存,对行业将造成不可估量的影响。

由于通知发出之后,中山市挂牌土地均要求现房出售,被认为是对“现售房”进行试点。中山市有着身处粤港澳大湾区的利好所在,深中通道建成后,到达深圳仅30分钟,因此不少开发商也迅速进入中山市场,万科、碧桂园、恒大、绿地、融创等头部开发商已先后占领市场,华润、雅居乐、泰禾等房企也陆续进入。

从今年上半年统计数据来看,中山市出让宅地较为谨慎,但仅出让的6幅宅地全部达到最高限价,并已有开发商联合开发。而10月8日挂牌的一宗博爱七路的宅地,起始楼面地价已经达到7820元/平方米,已经显现出地价走高的趋势。

中山市出让现房销售地块并不是9月后才实施的政策。今年5月,翠亨新区起步区马安村一地块,成为中山市首宗挂牌要求将现房销售作为出让条件的地块,并被万科拍得。彼时有观点认为,这意味着中山商品房销售模式将逐步从预售制改为现售制。

全国首宗现房销售地块2016年6月在深圳试点,当时要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。该地块最终被金茂+电建联合体拿下,并在时隔近2年半的时间,该项目才确定以深圳龙华金茂府定名上市。

也正是从2016年开始,部分城市为了抑制持续上涨的地价,对出让地块在一定条件下提出现房销售要求。

例如南京市国土局从2016年8月12日起,在住宅、商住地块的土拍中,如果竞价达到最高限价90%时,地块所建商品住房必须以现房销售。该政策一直到今年7月才以“竞自持”的竞拍方式予以替代,共执行23个月;杭州则从2017年3月开始要求当拍卖土地“溢价率达到50%,必须现房销售”,不过4个月后该政策即取消,在此期间共拍出20幅“现房销售”地块;另外,重庆、苏州、扬州等城市均实施过部分地块要求现房销售的政策。

从执行情况来看,现房销售对市场也起到一定程度的改变。戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光表示,杭州要求现房销售让市场供应产生阶段性的断货,在供不应求,库存不足的情况下会加大房价上行的增力,这也是促使杭州执行该政策4个月后即取消的原因,同时要求开发商需要沉淀更大量的资金,不像以前能用部分资金进行滚动开发。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示,就南京市场来看,现房销售短期内出现了销售空档期,造成上市量不足。另一个原因是现房销售+限价的组合,导致开发商无利润空间,等待推迟上市拖延期待市场反转,或者偷工减料,降低成本,导致消费者维权不断:“现房销售是大趋势,全部现房销售后市场会正常化,但转变期会存在阵痛。”

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