美的置业上市首日即破发房企折价发行显资金困境

来源:东方财富网 2018-10-13 15:51:06

10月11日,美的置业控股有限公司(03990.HK,以下简称“美的置业”)正式在香港联交所主板挂牌交易。

美的置业早前原定招股价格介于每股17港元~21.5港元,但最终锁定发行价为招股价区间下限,即17港元/股,这意味着该公司在招股阶段向投资者兜售股份没有获得更高溢价。

挂牌当日,美的置业以低于发行价的16.6港元/股开盘,开盘即破发。至当日收盘价为15.88港元/股,跌幅达6.59%。

与美的置业同日登陆港交所,还有另一家内地房企大发地产集团有限公司(06111。 HK),当日收报4.20港元/股,与招股价持平。

中小房企赴港上市的趋势正愈演愈烈。据《中国经营报》记者不完全统计,今年以来,已成功赴港上市的内地房企包括美的置业、大发地产、正荣地产以及弘阳地产,11日收盘时市净率分别为1.38、1.41、1.24以及0.8,除大发地产外股价普遍下跌,市场表现难言乐观。

随着房地产行业融资渠道持续缩紧,房企融资成本不断走高,行业集中趋势与规模化竞争提高,中小房企在夹缝中求生存的境况愈发窘迫,为追求规模扩张获得话语权,房企高负债赴港上市、“折价”发行成为常见现象。

“破发潮”下赴港上市

据了解,美的置业此次公开发行1.8亿股,原计划每股价格定于17港元,总募资额为30.6亿港元,扣除相关费用后募资净额为29.17亿港元。

截至目前,美的置业经营业绩主要由房地产开发业务所贡献,据招股书披露数据,美的置业2015年、2016年、2017年以及2018年前8个月的商品房合同销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元以及560亿元,以此计算,近3年的年均复合增长率高达114%。

亮眼的业绩并未让美的置业受到港股投资者的欢迎。据悉,由于香港公开发售部分认购不足,按照回拨机制,合共1343.4万股未获认购的香港发售股份已重新分配至国际发售,最终香港发售股数减至456.6万股,而国际发售1754.34万股。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向记者表示:“在近期港股市场环境较差的情况下,美的置业出现破发是不出意外的,一个原因是美的置业的楼盘卖得较少,另一个原因是近期赴港上市的企业增多,部分企业是由于融不到资而上市,这些企业并不被香港市场真正认可,因此发生了破发潮。”

根据招股书文件,此次募集资金所得中,约70%将用作2020年底前收购土地以增加土地储备,以募资净额为29.17亿港元计算,美的置业未来将至少使用20.4亿港元资金进行土地收购。

作为业界“黑马”,美的置业在规模扩张下杠杆水平也显著上升。今年3月31日以来,美的置业先后在宁波、佛山、舟山、大理等地共拿下39幅地块,总土地面积约为287.64万平方米,总对价约为人民币220亿元,规模扩张的态势明显,美的置业相关负责人告诉本报记者,根据增长趋势,我们预计两年内达到千亿元销售额目标。

同策研究院院长助理张宏伟告诉本报记者:“美的置业、大发地产等内地中小房企近两年规模化扩张的速度比较猛,赴港上市的主要原因也是希望通过资本市场解决融资问题,对接下来继续扩张提供助推作用。”

数据显示,截至2016年及2017年度与2018年3月31日,美的置业的借款总额(包括银行贷款及其他借贷和公司债券)分别为人民币243.59亿元、382.55亿元及435.79亿元,而同净负债比率则分别为624.7%、118.9%以及181.4%。2017年净负债比率的下降是由于同年公司控股股东于2017年注资60亿元,随着借款金额上升,该比值在今年继续提升。

对于公司较高的净负债率,美的置业在招股书中写道:“美的置业目前维持并继续相当高的债务水平,美的置业未必可产生充足的现金以履行现有及未来的债务责任。”针对如何缓解较高的净负债比率等问题,美的置业相关负责人告诉本报记者,一直以来,我们合理规划规模、利润、净负债率三者的平衡发展,保持理性扩张。公司负债率在上市后预计进一步下降。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从负债率等数据看,过高自然是有压力的,美的置业接下来的风险防范,则要体现在既有项目的去化和新融资渠道的开拓上。

背靠“大树”激进扩张

招股书显示,过去3年美的置业背靠美的集团品牌优势,拥有行业间较低的融资成本,美的置业公司主席、执董兼总裁郝恒乐提到,美的置业2018年前3个月的融资成本在5.6%左右,而公司整体加权平均融资成本未超出6%。但今年以来,融资成本开始显著提升。

资料显示,2018年5月及9月,该公司分别发行本金总额为人民币14亿元及人民币10亿元的公司债券,年票息率分别为7.8%及7.5%,将分别于2020年5月及2020年9月到期,融资成本相比以往有明显提升。

截至2018年6月30日,美的置业借款余额为364.83亿元,较2017年末的借款余额321.45亿元增加43.38亿元,超过公司2017年末的净资产148.59亿元的29.19%。黄立冲认为,“美的置业敢把杠杆率加高,很大原因是因为背靠美的集团,有充足的资金支持,即便上市了,也不排除美的集团会继续提供支持,这也导致了美的置业一直以来的独立性不强。”

根据招股书,美的控股实际控制人何享健的儿媳卢德燕为美的置业的控股股东,何享健的儿子何剑锋为美的置业非执行董事。其中,卢德燕通过美的发展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司3家控股公司成为美的置业控股的控股股东。

美的置业和控股股东的资金来往较为密切,2015年~2017年末及2018年一季末,美的置业应收控股股东及关联方的款项金额为11亿元、18亿元、11亿元及9亿元;应付控股股东及关联方款项金额为51亿元、28亿元、49亿元及29亿元。

其招股书提到,美的置业负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力,并对其经营活动造成不利的影响。从2016年到今年3月31日,美的置业的经营现金流量净额均为负数,2016年和2017年,经营现金流量净额分别为-55.54亿元、-73.57亿元。

2015、2016年、2017年及截至2018年3月31日,美的置业来自关联方的贷款(控股股东及紧密联系人)分别为20.12亿元、16.5亿元、28.56亿元、30.19亿元。而黄立冲也提及,美的置业通过美的集团的支持固然能带来很多好处,但同时也会给美的集团的资金运用带来一定压力。

张宏伟认为,美的置业有着母公司的支持和品牌背书,不仅能降低融资成本,在拿地和运营上也存在一定优势,现在虽然负债率较高,未来在母公司或资本市场能给予比较多支持的情况下,可能会有跳跃式的增长。

“折价”发行显融资困境

10月11日,香港恒生指数跌3.54%至25266.37点,所有板块全线翻绿,新股延续破发潮。今年以来恒指已跌超15%,据不完全统计,截至目前,今年赴港上市的56家内地企业,41家目前已跌破发行价。

在“破发潮”下,港股却呈现出边破发边排队上市的奇景,除了已上市的美的置业、大发地产、正荣地产以及弘阳地产,已提交上市申请等待港交所审批的还有万城控股、恒达集团、银城国际、德信中国等多家内地中小房企。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为:“中小房企赴港上市的主要原因还是获得第一笔融资,而后的股价涨跌其实对企业本身的影响有限,这也是房企在破发潮下还热衷于上市的原因。”他进一步指出,现在香港市场也并不太看好房地产企业。所以房企虽然成功上市,但是整体发展依然处于一个受限的状态。

以弘阳地产为例,今年7月中旬赴港上市,全球发售8亿股,由于香港公开发售股份出现认购不足的情况,因此将未获认购的发售股份重新分配至国际发售,按一手1000股计,新股中签率100%。其最初每股净资产为4.07元,招股价定为每股2.18港元至3.18港元,但最终仅达成2.28港元/股定价,仅为4.07港元/股净资产的56%,截至10月11日,市净率也仅为0.8。

黄立冲表示,内房股赴港上市“折价”发行是很正常的,一是房地产公司上市时一部分物业按照市场价值重新评估,放在了资产负债表中,净资产因此被抬高;二是因为中小房企的估值普遍不高,没那么受香港市场投资者的欢迎,为了能够发售股份,有时候以市净率0.8、0.6的价格进行出售都是正常现象。

美的置业的规模扩张道路仍在继续,上述负责人表示,未来美的置业还会择机开疆拓土,增加土地储备。截止到今年6月30日,美的置业土地储备达4000万平方米,并布局二三线城市,策略性地进入一线城市。

(文章来源:中国经营报)

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