龙岗拟对52个城市更新单元清理 深圳城市更新将进一步规范化

来源:界面 2018-12-01 22:36:13

图片来源:海洛创意

文/蔡攀攀

11月30日,龙岗区城市更新局发布了《关于开展龙岗区城市更新单元计划清理工作的公告》,公告显示,龙岗区城市更新局将对区域内的52个城市更新单元分批分类开展计划清理工作。

此次清理工作依据,2016年12月,深圳市政府印发的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办[2016]38号)。其中,第二十八条提到,各区政府应当对具有规定情形的城市更新计划进行定期清理。

规定情形包括以下三种:自城市更新计划公告之日起1年内,未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的;自城市更新单元规划批准之日起2年内,项目首期未确认实施主体的;以及自实施主体确认之日起1年内,未办理用地出让手续的。

此次计划调出涉及52个城市更新单元,是自2009年深圳城市更新办法出台以来,清理规模最大的一次。

深圳市城市更新单元清理回顾

2013年3月,深圳首次对不具备继续推进条件的13个城市更新单元项目进行清理淘汰。

2018年4月,盐田区城市更新局发布《关于加快已批更新单元计划项目规划报批的重大通知》,拟对盐田区已批准的各城市更新单元计划,在1年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的,逾期按程序启动计划清理。

促进存量项目的实施

据合一城市更新集团创始人罗宇介绍,“立项多,实施少”是深圳目前城市更新项目进展的现状。“目前深圳纳入城市更新计划的项目只有25%进入了实施这个阶段,剩余75%还未到这一步。”他认为此次龙岗区提出清理计划,其他区也会进行效仿,这会促进深圳城市更新项目的实施进程,提高项目的建设效率。

深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,应结合11月以来深圳发布的多个有关城市更新和旧改的政策,看待此次龙岗区的清理计划。“这是对市里意见的延续,将进一步加快旧改和城市更新进程。”同时,这次清理表明了深圳市政府对城市更新项目的时效性有进一步要求,给城市更新行业以警醒。

城市更新项目涉及多方博弈

从2004年10月城中村改造办公室设立,深圳开始旧城改造,到2009年正式在全国范围内首次提出城市更新概念,再到后面一系列管理办法、细则的出台,深圳城市更新进程不断加快,取得了傲人成果。

同时,城市更新项目的实施涉及搬迁补偿安置问题,引发项目持续时间长,涉及主体多,利益纠纷也多。例如,部分开发商对项目投入不足,甚至存在投机心理,囤压项目,故意拖慢改造进度;也有部分原业主补偿预期过高,存在“漫天要价”的情况;一些开发商在容积率等指标上希望争取更多的空间,会有在城市更新实施中不积极的问题。

此次计划被清理的城市更新单元龙岗老墟镇,早于2004年4月,就已经被纳入深圳市旧改项目,由深圳市华昱房地产开发有限公司等4家开发主体主导更新;时隔12年,龙岗老墟镇旧改项目易主,于2016年再度跟中房前海置业签约。

除了易主,规划的拆除建设用地规模从最开始的26.54万平方米更改到之后的约为31万平方米,更新单元的拆除范围也不断调整,城市更新项目的复杂程度远远超过我们的想象。

被清理项目如需更新应重新申报

按照之前的先例,被清除的城市更新计划,将不再办理申报城市更新单元专项规划等后续手续,如需进行更新,应按照城市更新相关政策重新申报城市更新单元计划。

虽然可以重新申报,但是由于被清理项目被搁置时间已久,期间,各区都陆续出台了新的城市更新政策,片区的规划也在变化,在这样的情况下,被清理项目存在无法再次通过审批的风险。

此次计划被清理的52个项目背后的开发商,既有不知名的小公司,也有很多国内一线企业,如万科、恒大、保利、华润、京基、佳兆业等。如未通过审批,这对于已经在先期投入的开发商来说,无疑是重大的损失。

或许,此次清理也是对开放商的一次集中筛选,将筛选出一批有实力、有效率的开放商进行城市更新和改造。同时对深圳的城市更新项目实施起到进一步规范的作用。

另外,11月27日,深圳市规土委公布《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》于今日(12月1日)正式实行,规定中强调简化城市更新程序,旨在促进城市更新之路更加顺畅。

附此次52家拟清除更新单元列表:

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