频频爆仓,长租公寓如何长住?

来源:中工网 2018-12-02 09:43:46

金融企业进入租房市场,在撬动杠杆的同时也带来了风险

东方IC供图

每月按时交着房租,却被房东以“未收到房款”为由要求限期搬走。近日,通过北京昊园恒业房地产经纪有限公司(以下简称为“昊园恒业”)租房的租客们发现,几乎是一夜之间,自己就面临“无家可归”的困境。更严重的是,即使退房,他们也很难“退”掉尚未还清的“租房贷”;如果逾期,还可能对个人征信造成不可消除的影响。

而此时,昊园恒业的办公室已是人去楼空,主要负责人也联系不上。继杭州鼎家、上海寓见、长沙咖啡猫之后,昊园恒业成为又一个因资金链断裂“爆仓”的长租品牌。

过去,租房是只涉及租客、中介、房东的“稳定三角形”;如今,金融企业的加入,在产生杠杆效应撬动长租市场的同时,风险也随之而来。对此,业内人士提醒,在长租行业的资金安全和运营方式得到有效监管之前,租客一定要慎重选择房源和签订租房协议,切实维护自身利益。

欠房租欠工资 还留下了租房贷

如果不是房东上门,于成(化名)还不知道昊园恒业“出大事了”。

今年3月,因更换工作,于成搬到北京通州区,通过朋友介绍,他租下了昊园恒业旗下长租公寓的一个单间。签订租房协议时,公司工作人员告诉于成,下载名为“元宝E家”的APP,绑定银行卡、手机号等个人信息,可以实现租金“押一付一”。

相比于过往“押一付三”的惯例,昊园恒业开出的条件算得上很实惠。于成没多想,根据要求进行操作,并按约定每月11号通过APP支付房租。“住了半年多,一切都很正常。”

11月14日这天,于成下班回家,在家门口遇到房东潘女士。“昊园恒业已经拖欠了我两个月的房租了。”潘女士的话让刚交了当月房租的于成和室友都很惊讶。他们立即拨打了租房管家和相关门店的电话,却一直无法接通。

事实上,从10月底开始,就不断有昊园恒业的租客被房东要求限时搬离,理由均是“未收到房租”。当不明究竟的租户和房东找到昊园恒业位于朝阳区财满街财经中心的总部时,发现这里已是人去楼空,留下的员工还被拖欠了4个月的工资。

直到这时,于成才从其他租户处得知,除了要面临被房东清退的困境,自己还与元宝E家绑定了租房贷。原来,从于成租房起,元宝E家就先行将一年的房租付给昊园恒业,再由于成每月通过APP为昊园恒业偿还贷款。由于这笔贷款事实上是绑定在于成名下,“如果我不继续支付合同期内剩下3个月的房租,个人征信可能会产生相关记录,这对我未来买房、出国都会产生不利影响。”

金融杠杆介入 撬起长租行业高风险

昊园恒业不是第一家出问题的长租公寓。今年8月,杭州鼎家宣布破产;10月,上海寓见“爆仓”;同样在10月,长沙咖菲猫被曝“踩雷”……到目前为止,全国已有10余家长租公寓品牌商先后“爆仓”,原因几乎是清一色的资金链断裂。在这背后,是金融介入租房市场引发的高风险。

传统租房市场,只涉及房东、中介和租客三方。每租出一套房,中介都有一定的中介费用,这也是其主要盈利手段。随着“长租公寓”出现,市场上开始有了“赔本买卖”。

把自己在通州的一套房子以每月5500元的租金委托给中介公司时,陈悦琪(化名)有些窃喜,因为就在同小区,同户型的租金不过5000元上下。但当偶然发现,入住的三名年轻人房租加起来还不到5000元时,陈悦琪疑惑了:“中介公司怎么盈利?”

像陈悦琪这样被高价收房的房东还有很多。先利用资本扩张房源,再谈盈利模式,似乎是长租公寓企业的一个共识。

资本重要来源就是租房贷。以于成为例,他每月租金1700元,昊园恒业从元宝E家一次性获得一年租金2万余元,又可以用于收购3-4套房源。以此方法,仅2017年,昊园恒业就并购了近20家行业品牌,公司旗下的房源数也从原来的5万余间,增加到去年年末的10万间。

快速扩张让昊园恒业拿下通州地区近70%的房源的同时,也带来了空房率过高和资金链紧张的问题。此外,通过租房贷,高额房租款被转移到公司名下,这更加剧了长租公寓的金融风险。

监管尚未到位 租房尤需谨慎

于成的手机上不断跳出新消息,都是来自“租客维权群”的。就他所知,绝大多数租客,都是在未被告知的情况下,背上了租房贷。

湖南万和律师事务所胡青律师告诉记者,昊园恒业作为中介方,与租客是居间关系,却故意隐瞒租房合同中的重要事实,在没有明确告知的情况下,利用租客的信用申请贷款,这已违反了合同法的相关规定。

对于租房贷这一新出现的贷款形式,胡青律师表示,目前还没有明确的政策文件对其进行管理。在长租公寓行业内,则存在反对和支持两种声音。有受访者认为,租房贷风险太大,又可能造成未来房租大涨,应该直接取缔;也有人认为,从实际需要出发,“押一付一”照顾了刚毕业的大学生和部分低收入租房者的需求。不过,无论正反方,都提出要对此类金融行为严加监管。

今年8月,北京市住建委联合多部门约谈了部分住房租赁企业,要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金来抢占房源进行恶性竞争。显然,约谈和低额度的罚款,并没有产生震慑作用。

“从现状看,租客只能慎重选择房源,并在签订协议前仔细咨询是否是租房贷,这样才能保护自身利益。”胡青律师建议。

目前,于成已经在元宝E家的APP上申请了退租,并一面寻找新的落脚地,一面继续漫长的维权路。现在他只有两个愿望:新租的房子别再出事,自己的个人征信不要受到影响。

工人日报 中工网 记者 罗筱晓

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