有舆论又在呼吁放松地产,这很危险!

来源:搜狐财经 2018-12-02 10:06:26

有一种印象,每每到了经济下行期,舆论总会在造势放松地产,最近也不例外,但这真的很危险。

最近对民营企业的支持行动是及时而深得人心的,因为我们看到了许多民营企业因为融资问题,特别是流动性问题到了生死存亡边缘。从央行的降准、银保监的一二五、证监会的纾困基金,甚至高法的表态,我们都从中看到了民营经济受到的前所未有的呵护。即便很多人说,民营经济这轮遇到危机,大部分原因是前几年太激进太不务正业的咎由自取。但民营经济贡献了全社会80%的就业,仅就这一条,对民营经济的纾困就必须为之。

但最近很多舆论开始把支持民营经济引向为放松房地产造势。有炒作海南放弃地产后的经济衰退、有试探性的提升房贷利率的、有大喊房价报复性上涨的、有喊存量房依旧不足的:

一些放松的迹象和舆论

有的试探性放松

有的融资陡然放松

有的喊住宅没有过剩(且不说1.1是否是过剩的红线,镇区的1.21已经大幅过剩了,城镇的1.13也已经过剩了为何不提呢)我非常同意改善城区居民住房,比如棚户区改造是真正为民解忧的工程。去过棚改新小区的人能实实在在能感受到好处,感受到老百姓生活的改善。但这是保障房的事,并不是放松地产的理由,毕竟过剩是实实在在的。

有的开始恐吓了(没有地产的海南这么惨。但海南经济结构太单一了,没法代表全国)

这些论点固然有其正确的地方,但是依旧是片段。全面的看,需要限制房地产已是共识,凭借一两个片面的证据试图获得全面的放松政策,那是很危险的。

房地产行业民营资本拥挤,需疏导到其他行业,“地产看跌期权”不破,民企不兴

很多人为地产哭穷,说融资利率多么多么高。快活不下去了。我在一个地产群里,开发商朋友喊出了:“房价限制得这么低就要亏本了”。这种哭穷方式给人的感觉是:其他行业亏本可以,地产企业亏本就不行?是不是以前的日子过得太舒服了呢?做生意都是有赚有赔的,摆脱了经济规律,觉得赔钱不正常了,是不是这个行当不正常了?怪不得所有企业主都不干主业,来搞房地产了呢。这轮民企纾困,那些面临流动性困难的企业有不少就是在流动性宽裕的时期,借了钱来搞房地产。不破掉这个房地产永远刚兑的预期,民企怎么救都没用的。因为逐利会驱动他们继续搞房地产,每次经济一差就放松地产,就像给了一个地产看跌期权,让这些企业永远不败,以至于偶尔要亏点本了就大惊小怪。

数据也可以看出来,民营经济在房地产行业得到蓬勃发展,国有经济在房地产企业占比已从二十年前的50%以上被挤至2%以下。民营经济是最灵活的,哪里有利可图就去哪里,现在都往房地产行业钻是不是有点不正常?只有把房地产行业的民营资本挤出来,才能将经济中最有活力的那部分赶向实体经济。“地产看跌期权”不破,民企不兴!

民营地产从来都不弱势,而是吃到过而且正在享受最大政策红利的一批人(没有之一)

为什么民营资本都在往房地产钻。因为这里的政策红利最大!

央行徐忠司长给了一个数字:2007年至2017年,房地产累计收益率高达766%,黄金是106%,沪深300是97%,企业债是78%,上证50是58%,地产遥遥领先!

为什么说房地产行业吃到最大政策红利呢?城镇化上涨,地价上涨,这是不是地产商通过经营带来的,而是城市建设发展带来的,靠捂地就能挣钱,但其实这部分应当上交公共费用的。房产税想征收是可以的,本质上是居民对城市发展带来的地价提升缴纳的税负,那么过去开发过程中那部分土地增值是不是也应该回头找开发商收一下?

预售制给了开发商巨大的杠杆空间。开发商不必筹措开发项目的所有资金,只需要攒够封顶的钱(以前一张图纸就能预售),就能预售出去,用首付回笼款项做后面的投资。这是在住房不足时期,给予开发商的特殊政策。预售制卖楼花本来就是香港人发明的不健康的东西。欧美对于预售制的预售款有非常严格的管理,现在大部分也以现房为主了。中国的房地产制度可不是这样的。预售制下,有10块钱的启动资金就能干100块钱的事情,一个壶盖盖10个水壶的故事大家都听过了吧。现在首付比率越来越高,意味着预售制下,开发商能回笼的资金越来越多。比以前干起来风险更小了。

土地财政给了开发商刚兑的托底。土地财政使地方政府和开发商企业捆绑在了一起。这个大家讨论的太多了,就不多说了。本质上土地财政给开发商做了托底。

试问,哪个行业获得过这种力度的政策支持。即便到现在,房地产依旧是全社会行业里政策红利最大的行业,作为最大的食利阶层,现在还想着要政策,是不是太过分了一点!

房地产行业生存环境现在并不差,再放松房地产作用已不大

从房地产企业的杠杆能力来看,自筹资金比例最大的时代是2011-2015年的时候,都超过了40%,那会儿是限购、限贷相继出台的时候。2017年房企自筹资金比例已下降到30%左右,与2009年四万亿投资和2006-2007年房地产政策最宽松的一段时间持平。所以现在房企的生存环境并不差,凭什么要继续放松呢?

2015-2016年这一轮的房地产放松拉动经济的边际效用只维持了一年半,而全国房价几乎翻番。在这种时候放松,意义不大反而未来后患无穷。目前的汇率压力都来自于此。现在的经济困境也来源于此前的政策空间已经消耗殆尽。

如果用放松房地产应对贸易战,那么日本就是前车之鉴

我们知道美日贸易战的结果,是日本从一个能挑战美国的世界第二,遭遇了失落的二十年。错误应对美日贸易战是日本犯下的最大错误。其中之一就是边货币宽松边放松国内房地产。其中最著名的例子就是高尔夫球场与日本地产杠杆。地产开发商借修高尔夫球场的名义开发房地产,通过预先销售高尔夫球场会员,获得90%的会员资金,借此作为地产开发项目资本金向银行贷款。地产商身无分文也能撬动一个地产项目。EIE集团曾是这个手法最大的获益者,成为万亿资产规模的大集团,也在泡沫破灭后拖累日本长期信用银行等多家金融机构破产。

所以如果忽悠中国也用房地产应对贸易战,那真是完全无视日本的前车之鉴。

房价可以涨,但长期趋势应是和通胀率走势基本一致

有人说房价永远涨,这句话错了吗?一点都没有错,房价就是永远涨。所有发达国家的历史只要拉的足够长,房价就是永远涨。但是涨价是有中枢的,美国经历过次贷危机,经济数据也积累了数百年。从房价的趋势看,房价增长和通胀率是基本一样的。这也符合经济原理。作为绝大部分居民财富的大头,房价增长保持和通胀率一致是符合动态均衡的。否则就会出住房投资行为的增加或减少,进而自发调整房价。

美国的房价一直很好的遵循通胀率的走势,第一次离谱发生在次贷危机前夕,第二次发生在近些年略无节操的联储宽松

所以通胀率就像地心引力一样,拉扯着房屋价格。冲太高,终有一天要落下来。现在中国的通胀率在2%-3%之间,对比近几年房价的涨幅大家感受一下吧。

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